売れにくい不動産とは？3つのケースと売れにくい理由について解説

不動産のなかには、立地条件に関係なく、買主がなかなか現れず売れにくいといわれる物件があります。
それはどのような不動産なのか、売れにくい不動産を所有している方は、その理由を知ったうえで売却活動をおこなうことが大切です。
そこで今回は、売れにくい不動産として、「再建築不可物件」「テラスハウス」「賃貸併用住宅」をピックアップし、その概要や売れにくい理由について解説します。
自宅の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

売れにくい不動産1：再建築不可物件とは

冒頭でもお伝えしましたが、売れにくい物件としてよく挙げられるのは、「再建築不可物件」「テラスハウス」「賃貸併用住宅」です。
それぞれどのような物件なのか、またなぜ売れにくいのかについて順番に解説します。
最初に解説するのは、「再建築不可物件」です。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、現在建っている建物を解体すると新しく建物を建てることができない不動産のことです。
その原因としては、以下の2つが挙げられます。

●建築基準法上の道路に2m以上接していない
●市街化調整区域にある

どういうことなのか、順番に解説します。
建築基準法上の道路に2m以上接していない
建築基準法は、建築物の敷地や構造・用途などに関する基準を定めた法律です。
建物は、この建築基準法に則って建築しなければなりません。
建築基準法では、「接道義務」を設けています。
接道義務とは、幅員4m以上（場合によっては6m以上）の道路に2m以上接していなければならないというルールのことです。
これは、緊急車両が通行する道や、災害発生時の住民の避難路を確保することを目的としています。
ただし、接道義務が定められたのは1950年です。
つまり、それ以前に建築された建物のなかには、接道義務を果たしていないものも少なくありません。
そのような物件に住み続けることは可能ですが、一度解体すると、同じ場所に新たに建物を建築することはできないのです。
市街化調整区域にある
市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域のことです。
市街化調整区域にある不動産は、原則として建築物の建築や増改築ができません。
市街化調整区域が設定される前に建てられた住宅に住むことはできますが、解体後に再建築することは不可能です。

再建築不可物件が売れにくい理由とは

再建築不可物件は、以下のような理由から売れにくいとされています。

●新築や増築などができない
●築年数が古い
●住宅ローンが組めない

先述のとおり、接道義務が始まったのは1950年です。
再建築不可物件の多くは、1950年より前に建てられたものであるため、築年数が古い物件がほとんどです。
また、再建築不可物件は担保として認められないことがよくあります。
その場合、買主が住宅ローンを組むことができません。
このような理由から、再建築不可物件をすすんで購入する方はあまりいないため、売れにくい傾向があるのです。

売れにくい不動産2：テラスハウスとは

次に、「テラスハウス」とはどのような不動産なのか、また売れにくい理由について解説します。

テラスハウスとは

テラスハウスとは、複数の建物がつながった状態で並んでいる住宅のことです。
昔ながらの「長屋」と同じ形態ですが、最近はスタイリッシュな見た目のテラスハウスも増えています。
テラスハウスのメリット
隣家と壁を共有しているため、一見、集合住宅のようですが、マンションやアパートとは異なり、各戸が独立したつくりになっています。
したがって、各戸に玄関や庭などがあるのが特徴です。
土地についても権利が一戸ずつに分けられており、一戸建て住宅のような感覚で住むことができます。
テラスハウスのデメリット
隣家と壁を共有しているため、接する部分には窓がありません。
また、生活音が気になるという声もよく聞きます。

テラスハウスが売れにくい理由とは

テラスハウスは、以下のような理由から売れにくいとされています。

●リフォームしにくい
●単独での建て替えができない
●住宅ローンの審査にとおりにくい

テラスハウスは、複数の住戸が繋がって1つの建物が形成されています。
したがって、リフォームをしたい場合などは管理会社や隣家の承諾を得る必要があり、リフォームの内容にも制約が生じるでしょう。
また、単独で建て替えをおこなうことも困難です。
各戸が独立しているとはいえ、テラスハウスは隣家と壁を共有する集合住宅という一面もあります。
単独で建て替えるとなれば、工事中の騒音で隣家に迷惑をかけるだけでなく、建物の強度にも影響を与えるでしょう。
もし単独の建物に切り離す場合、切り離す建物も、切り離された隣家も、建築基準法を満たす必要があります。
テラスハウスの建て方によっては、道路に面さない建物ができてしまうため、テラスハウスを単独で建て替えることはほぼできないと考えておいたほうが良いでしょう。
さらに、テラスハウスの単独での売却は、再建築不可物件のように担保として認められない可能性が高く、住宅ローンの審査にとおりにくいといえます。
このような理由から、テラスハウスは売れにくい傾向にあるのです。

売れにくい不動産3：賃貸併用住宅とは

次に、「賃貸併用住宅」とはどのような不動産なのか、また売れにくい理由について解説します。

賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅とは、一戸建て住宅に賃貸物件を取り入れた住宅です。
自宅の一部を賃貸物件として他人に貸し出すことで、家賃収入を得ることができます。
賃貸併用住宅のメリット
賃貸併用住宅の場合、家賃収入を住宅ローンの返済に充てることができます。
入居者がいれば、継続的な収入が見込めるため、老後も安心して生活できます。
また、相続税や固定資産税の軽減措置が受けられるため、相続税対策にも有効です。
定期借家契約を結べば、将来は二世帯住宅として子どもと一緒に生活することもできるでしょう。
賃貸併用住宅のデメリット
家賃収入を見込んで大きな建物を建てても、入居者が見つかるとは限りません。
もし空室になれば当然のことながら家賃収入を得られないため、ローンの返済が苦しくなります。
また、同じ建物に他人が一緒に住むことでストレスを感じたり、複数の入居者がいる物件であれば、入居者同士のトラブルが起こったりすることも考えられます。

賃貸併用住宅が売れにくい理由とは

賃貸併用住宅は、以下のような理由から売れにくいとされています。

●マーケットが小さい
●投資効率が不安定

賃貸併用住宅は、そもそもマーケットが小さい不動産です。
自宅として使える部分が限られるという特殊な構造であるため、進んで購入したいという方はあまり多くありません。
したがって、一般的な住宅より買主が見つかりにくいでしょう。
賃貸併用住宅を購入する方のほとんどが投資家です。
先述のとおり、入居者がいれば家賃収入を得られますが、空室になれば収入は得られません。
築年数が経過すれば修繕が必要になるうえに、自宅部分の修繕費や税金も考慮しなければならないため、投資効率が不安定だといえます。
このような理由から、賃貸併用住宅は売れにくい傾向があるのです。

まとめ

「再建築不可物件」「テラスハウス」「賃貸併用住宅」といった特殊な物件は、一般的な不動産より売れにくいといわれています。
その理由としては、そもそも購入したいと考える買主が少ないことや、買主が住宅ローンを利用しにくいことなどが考えられます。
立地条件や物件の状態によっては買主が見つかる可能性がありますが、売却活動は長引くことが予想されるため、不動産会社の買取も視野に入れて売却を検討するのがおすすめです。