中古住宅の処分方法は？所有を続けるリスク・売却における注意点も解説

中古住宅を所有している方のなかには、マイホームや賃貸住宅などとして活用する予定がなく、持て余している方もいらっしゃるかもしれません。
中古住宅を処分せずにいると、思わぬトラブルに見舞われるおそれがあります。
そこで今回は、中古住宅を処分せず所有し続けることのリスクとともに、処分方法と売却における注意点も解説します。

中古住宅を処分する方法

中古住宅を処分する方法には、建物ごとの売却や買取依頼、寄付などの選択肢が挙げられます。

処分方法1．建物ごと売却

建物を含む中古住宅を売却する方法は、できるだけ高い利益を得たい方に適しています。
住宅の状態が良好である場合や周辺環境が整っている場合など、状況に応じて高値での売却が期待できることがあります。
ただし、築年数が経過した中古住宅は買主が見つかりにくく、売却に時間がかかる可能性がある点がデメリットです。
建物を残した状態で売却する場合、一般的には不動産会社と媒介契約を結び、仲介を依頼しましょう。
相場に合った価格で売り出すことで、買主が見つかりやすく、高い利益を得る可能性も高くなります。
生活費や子育て費用など、まとまった金額が必要な方は、この方法を検討してみてください。

処分方法2．買取依頼

買取を利用した中古住宅の処分は、できるだけ早く住宅を手放したい方に適した方法です。
不動産会社に仲介を依頼して買主を見つける場合、通常は約3か月の期間がかかりますが、買取であれば最短1週間で売却が可能です。
また、仲介による売却を基本とし、一定期間内に買主が現れなければ買取を依頼する方法も選択できます。
ただし、買取価格は仲介による売却価格の5～8割程度と、安価での取引になりがちでしょう。
そのため、高価格での売却を希望する方には不向きな方法です。
価格よりも処分までの期間短縮を重視する方や理由があってすぐに住宅を処分したい方には、適した方法と言えるでしょう。

処分方法3．寄付

利益に関係なく中古住宅を手放したい方には、寄付を通じて処分する方法が適しています。
中古住宅の管理にかかる手間や固定資産税の支払い義務がなくなり、将来的なコスト削減が期待できます。
寄付を選ぶ場合、売買代金は発生せず、住宅を受け取る側の負担が少なくなるため、契約が早期に成立する可能性もあるでしょう。
ただし、中古住宅の引き取り先が見つかっても売買代金は発生しないため、売却による利益を期待する方には適さない方法です。
売却益よりも処分を優先したい場合や売却活動を続けても買主が現れない場合には、寄付を検討することが有効です。

不要な中古住宅を処分することなく所有を続けるリスク

中古住宅を処分せずにそのまま所有を続けると、管理の手間や税金の負担など、さまざまなリスクが想定されます。

リスク1．管理の手間とコストの発生

中古住宅を処分しないままだと、建物の維持管理に手間がかかります。
不動産を放置すると老朽化が進み、状態が悪化して資産価値が大幅に下がる恐れがあります。
資産価値が下がった中古住宅は、買主が見つかりにくく、仮に買主が見つかっても安価での取引になる可能性が高いです。
中古住宅の資産価値を保つためには、建物部分の補修や庭の雑草除去、建物や敷地の清掃など、定期的な手入れが必要です。
お手入れは手間や時間がかかるだけでなく、メンテナンス費用の負担も生じるため、所有期間が長くなるほど手間とコストが増えます。
中古住宅の維持管理リスクを回避するためにも、放置せずなるべく早く処分することが望ましいでしょう。

リスク2．税金の負担

中古住宅を所有し続けると、固定資産税や都市計画税の負担が発生します。
マイホームや賃貸住宅として利用中の中古住宅はもちろん、所有しているだけでも税金がかかります。
そのため、未活用の状態で放置すると無駄なコストがかかり続けます。
長期的に見ると、維持管理費と税金の支払いだけでも大きな負担となります。
活用する予定がないのであれば、早めに手放すことが経済的に有利と言えるでしょう。

リスク3．苦情や特定空家への指定

中古住宅を長期間所有し続けると、劣化が原因で近隣住民から苦情を受ける可能性があります。
屋根や外壁などが劣化した建物は、景観を損ねるだけでなく、害虫や害獣の棲み処となったり、不法投棄がおこなわれたりするなど、生活環境を悪化させる原因となりやすいです。
さらに、劣化した中古住宅の周辺の物件の価値も下がることがあり、近隣住民に大きな迷惑をかける可能性があります。
近隣住民からの苦情が原因でトラブルに発展する場合もあるため、早めに処分を検討したほうが良いでしょう。
また、中古住宅を長期間放置すると特定空家に認定され、固定資産税の軽減措置が適用されなくなることもあります。
税の軽減措置が受けられないと、税負担が増加し、家計に圧迫を与える可能性があるため、用途が決まっていない中古住宅を所有し続けることは得策ではありません。

中古住宅を売却して処分する注意点

中古住宅の処分方法として売却を選択するなら、あらかじめ注意点を把握しておきましょう。

注意点1．相続放棄はすべての財産が対象

被相続人が残した財産のうち、中古住宅だけを対象に相続放棄を選択することはできません。
相続放棄は被相続人の遺産全てが対象となり、仮に遺産が中古住宅と預金3,000万円の場合、相続放棄をすると預金の相続権も失うことになります。
中古住宅の相続が発生した場合、すぐに相続放棄を申請するのではなく、まずはすべての遺産内容を確認し、相続するか放棄するかを冷静に検討しましょう。
もし、他に相続したい遺産がある場合は、一度相続を決め、そのうえで中古住宅を処分することをおすすめします。

注意点2．中古住宅は空にしてから売却

中古住宅を売却する際の重要なポイントのひとつは、原則として家を空にしてから売却活動を開始する必要がある点です。
売却するためには、室内にある家具家電や日用品をすべて処分した状態で引き渡すことが求められ、処分には費用と手間がかかります。
ただし、家具や家電が使える状態であり、買主が納得していれば、室内に家財道具を残したままの売却も可能です。
室内に大量の荷物がある場合、買主に必要なものがないか相談してみるのも一つの方法です。
これにより処分費用や手間を省け、売主の負担軽減にもつながります。

注意点3．契約不適合責任の把握

中古住宅の売主にとって重要な注意点の一つは、契約不適合責任です。
売買契約を結んで引き渡した物件が契約内容と異なることが判明した場合、売主は契約不適合責任を問われ、買主から修繕費用の請求を受ける可能性があります。
また、売買代金の減額要求や売買契約の解除に加え、売主が故意に買主に伝えなかった不具合が発覚した場合、損害賠償請求されることも考えられます。
ただし、買主から事前に了承を得ており、売買契約書に記載されていれば、問題が発覚しても契約不適合責任を問われることはありません。
売主は売却前に中古住宅の状態を適切に把握し、シロアリ被害や雨漏りなどの不具合があれば、売買契約前に包み隠さず伝えることが重要です。
なお、売主が契約不適合責任を負う期間は最長10年ですが、買主からの通知期間を3か月に設定して売買契約を結ぶのが一般的です。

まとめ

中古住宅の処分方法には建物ごと売り出すか買取、寄付が挙げられます。
処分せず継続して所有すると、管理費用や税負担が発生するなど、さまざまなリスクが発生します。
売却による処分を決めたら、契約不適合責任など注意点を確認して手続きを進めましょう。