離婚後に共有名義の不動産はどうなる？トラブルを防ぐ方法を解説

夫婦2人の収入を合わせてマイホームを購入したものの、さまざまな事情により離婚することがあります。
マイホームが共有名義の場合、離婚によりさまざまなトラブルが起きやすくなることが注意点です。
そこで今回は、離婚後に不動産を共有名義のままにしておくデメリットと共有名義の解消方法、共有名義解消のための売却における注意点を解説します。

離婚後に不動産を共有名義のままにしておくデメリット

夫婦2人で資金を出し合い購入した共有名義のマイホームについて、離婚後もそのまま共有名義にしておくことがあります。
しかしながら、共有名義の問題を解決しないままにしてしまうと、思わぬデメリットでトラブルになるかもしれません。

デメリット①離婚後も協力しなければならない

共有名義の不動産は、所有者のうち1人だけでできることと、できないことがあります。
簡単な修繕などは、共有名義1人だけの判断でできますが、売却など重要な意思決定は共有者の同意が必要です。
したがって、夫婦で購入した不動産を離婚後も共有名義のままにしておくと、売却するにあたり協力しなければならないことがデメリットとなります。
離婚にはさまざまな理由がありますが、円満ではない夫婦関係の解消だった場合、離婚後に連絡を取り合い協力することが困難になることがあります。
もちろん、連絡を取れる関係でも、不動産を売却するかどうかについて意見が合わないことがあり、共有名義にはリスクがつきものです。

デメリット②相続がスムーズに進まない

離婚した夫婦が不動産を共有名義のままにしておくと、相続が発生した場合にトラブルが起きやすくなることがデメリットです。
1つの不動産を共有名義にしている元夫婦のどちらかが亡くなった場合、亡くなった方の共有持分は、亡くなった方の子どもや兄弟姉妹などに相続されます。
この相続で注意しなければならないのが、不動産を売却したい場合、相続人と協力が必要になることです。
とくに、元配偶者が再婚し、配偶者・子どもがいるならば、会ったことがない再婚相手や再婚相手との子どもとともに、不動産売却に向けた話し合いができるか考える必要があります。

デメリット③維持費の負担が続く

離婚後に不動産を共有名義にし続けていると、経済的な負担がかかり続けることがデメリットです。
不動産を所有しているに対しては、固定資産税・都市計画税といった税金が毎年徴収されます。
こうした税金の納税通知書は、不動産を所有している方のうち代表者に届きますが、不動産に住んでいない方が代表者だとトラブルに注意が必要です。
離婚後に不動産に住み続けている方のもとに納税通知書が届けば、税金の支払いでトラブルになる可能性は低いでしょう。
しかし、実際に不動産に住んでいない方のもとに納税通知書が届いた場合、そのまま放置されてしまうリスクがあります。
また、共有名義のままで不動産を所有している場合、税金だけでなく、火災保険・地震保険・修繕などにかかる費用の負担も発生します。

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離婚後に不動産の共有名義状態を解消する方法

先述のように、離婚後も不動産を共有名義のままにしておくと、さまざまなデメリットがあります。
こうしたデメリットを回避するには、共有名義の解消を目指すのがおすすめです。

共有名義の解消方法①協力して売却する

共有名義を解消する方法として考えたいのが、夫婦が共同で売却を進めるものです。
共有名義の不動産は1人で自由に売却できないため、2人が協力することがポイントです。
まずは、最初に不動産の売却について、2人の意見を合わせるところから始めましょう。
2人が売却に同意すれば、その後は協力しなくて良いわけではなく、不動産売買契約のさまざまな場面で協力が必要です。
具体的には、買主を探すために不動産会社に仲介を依頼する・買主が見つかり不動産売買契約を結ぶ場面などで、2人の連名での契約が必要になります。
最終的に、売却代金で住宅ローンを返済し、残ったお金は財産分与の対象とします。

共有名義の解消方法②どちらか1人だけの名義にする

離婚後に不動産の共有名義状態を解消する方法となるのが、どちらか1人だけの名義にする共有持分の買取です。
共有名義の不動産を1人だけの単独名義の不動産とするには、相手の持分を買い取る必要があります。
共有名義の不動産は、購入時の出資割合に応じて、持分を割り振り登記するのが一般的です。
半分ずつお金を出し合い購入した不動産ならば、それぞれが50％ずつ不動産の持分を持っています。
元夫が元妻の持分を買い取って自分だけの名義にしたいならば、元妻が持つ50％の持分に相当する金額を支払います。

共有名義の解消方法③自分の持分のみを売却する

不動産を売却したくても相手の協力が得られない場合や、共有持分の買取ができない場合には、自分の持分だけを第3者へ売却することが共有名義の解消方法です。
共有状態の不動産は、半分ほどの持分があっても自由な売却ができないため、マイホームを探している一般の買主には売れません。
しかし、共有持分の買取を専門に扱う業者であれば、自分の持分のみを売却できます。
また、共有持分の買取専門業者に売却する場合、通常の売却より安値での取り引きになることと、持分売却の事実を知らなかった元配偶者との間でトラブルになりやすいことに注意しましょう。

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離婚時に共有名義の不動産を売却する場合の注意点

さまざまなトラブルを避けるには、共有名義の不動産を離婚時に売却するのがおすすめです。
実際に売却を進める際は、いくつかの注意点をチェックしておきましょう。

注意点①売却のタイミングによってメリットが違う

離婚を機に共有名義の不動産を売却する場合、離婚前・離婚時どちらのタイミングにするか考えることが注意点です。
離婚後に連絡が取りにくくなるリスクをなくすには、離婚前に売却を進めるのがおすすめです。
ただし、離婚前に売却を済ませて同時にお金のやり取りをした場合、贈与税の対象になる可能性があります。
一方で、贈与税をかけずに不動産売却代金の分割をするならば、離婚時の売却がおすすめです。
離婚時の財産の分割は、財産分与に該当するため、一般の贈与とは違い、贈与税の対象ではありません。

注意点②住宅ローンを完済できるか確認する

住宅ローン完済前の不動産を売却する場合、売却代金で住宅ローンを完済できるかどうかチェックすることが注意点です。
売却代金で住宅ローンを完済できる状態はアンダーローンとよばれ、残ったお金を2人でわけられます。
しかし、売却代金で住宅ローンを完済できないオーバーローンの場合には、不動産を売却しても借金が残ってしまいます。
オーバーローンだと不動産を売却するか迷われるかもしれませんが、トラブルになりやすい共有名義を解消できることと、売却代金で住宅ローンを減らせることは大きなメリットです。

注意点③売却が進まないと調停や訴訟になる

話し合いをしたくないなどの理由から不動産売却に協力しないと、共有物分割調停や共有物分割請求訴訟に発展することが注意点です。
共有物分割調停とは、2人だけでは話し合いができない場合に利用されるもので、調停員が間に入り、話し合いで解決を目指すことを意味します。
調停がまとまらない場合、裁判所に一定の判断を求める共有物分割訴訟に進むのが一般的です。
裁判所は、不動産をそのままわける現物分割、代償金と引き換えにどちらかが不動産を手放す代償分割、競売などでお金にする換価分割のいずれか最適な方法を選びます。

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まとめ

離婚後に不動産を共有名義のままにしておくと、自由な売却ができなくなるほか、相続時にトラブルが起きやすくなることなどがデメリットです。
共有名義を解消するには、夫婦が協力して売却を進めるほか、どちらかが相手の持分を買い取るなどの方法があります。
共有名義の不動産売却では、売却タイミングを考えることや、住宅ローンを完済できるかを考えることが注意点です。