不動産売却にかかる税金の種類は？譲渡所得税の計算方法や節税のコツを紹介

不動産を売却したいと考えている方にとって、不動産売却にどのくらい費用がかかるのかは気になるところです。
とくに、不動産売却にかかる税金は高額になるケースもあるため、事前に目安を知っておくと安心です。
そこで今回は、不動産売却にかかる税金の種類にはどのようなものがあるか、譲渡所得税の計算方法や、節税するためのコツをご紹介します。

不動産売却にかかる税金の種類

不動産売却にかかる税金には「印紙税」「譲渡所得税」「住民税」「登録免許税」の4つの種類があります。
ここからは、不動産売却にかかる税金の種類とそれぞれの内容についてご紹介します。

印紙税

不動産売却にかかる税金の一つが「印紙税」です。
印紙税は、不動産の売買契約時に必要な税金であり、不動産売買契約書に収入印紙を貼り付けて納税します。
売買契約書は、売主・買主それぞれの保管用に2通作成されるため、売主と買主がそれぞれ1通分の印紙税を負担するのが一般的です。
印紙税の金額は、売買契約の契約金額に基づいて決まります。
主な契約金額と税額は、以下のとおりです。

●100万円を超え500万円以下：2,000円
●500万円を超え1,000万円以下：1万円
●1,000万円を超え5,000万円以下：2万円
●5,000万円を超え1億円以下：6万円

2024年3月31日までに作成される売買契約書には軽減税率が適用されていましたが、現在は終了しています。

譲渡所得税

不動産売却時にかかる税金の一つに「譲渡所得税」があります。
譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が出た場合に支払う税金です。
この場合の利益とは、不動産の購入価格より売却価格が高くなったことを意味しており、購入価格より売却価格が低い場合は利益がないため、譲渡所得は発生しません。
利益が出た場合、不動産を売却して得た「譲渡所得」は課税対象となり、譲渡所得額に応じて所得税と住民税が課せられます。
譲渡所得税は、不動産の所有期間によって税率が変わるため、不動産売却のタイミングを考えるうえでも、譲渡所得税の仕組みを理解しておくことが重要です。

住民税

不動産売却に関する住民税は、譲渡所得税と同様に利益が発生した場合に支払う税金です。
住民税の額は、不動産売却によって得られた利益である「譲渡所得」によって決まります。
不動産売却における住民税は、他の所得とは区別して課される「分離課税」となるため、不動産譲渡による損益は他の所得と相殺することはできません。
そのため、給与所得者であっても、不動産売却によって利益が出た場合は、会社の年末調整とは別に、自分で確定申告をおこなう必要があります。
確定申告の期日は、不動産を売却した翌年の3月15日までですので、忘れずに確定申告をおこないましょう。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記申請に必要な税金です。
不動産売却においては、抵当権抹消登記や住所変更登記、相続登記などが必要な場合に、登録免許税の支払いが発生します。
これらの登記が不要な場合、登録免許税の支払いは必要ありません。
たとえば、売却する不動産に抵当権が設定されている場合、引き渡しまでに抵当権を抹消する必要があるため、売主が負担して抵当権抹消手続きをおこないます。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。
なお、令和6年度の税制改正により、登録免許税の税率軽減措置が令和9年3月31日まで延長されました。
これにより、土地の売買による所有権移転登記は、本来の2.0％から1.5％に、所有権信託の登記は本来の0.4％から0.3％に軽減されています。

不動産売却にかかる税金「譲渡所得税」の計算方法

不動産売却にかかる税金である「譲渡所得税」の計算方法を知っておくと、確定申告などで慌てずに済みます。
ここからは、不動産売却にかかる税金「譲渡所得税」の計算方法についてご紹介します。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、譲渡所得から特別控除を差し引いた後、税率を掛けることで算出できます。
譲渡所得税の計算式は、以下の通りです。
譲渡所得税＝（譲渡所得－特別控除額）×税率
譲渡所得税を計算するためには、まず譲渡所得を計算する必要があります。
譲渡所得とは、不動産を売却して得た所得のことです。
譲渡所得の計算式は、以下のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－取得費用－譲渡費用
売却価格とは、不動産が実際に売れた価格を指し、取得費用とは、今回売却した不動産を取得した際にかかった費用です。
取得費用には、不動産の購入代金だけでなく、不動産購入にかかった税金や仲介手数料、不動産購入時に支払った立ち退き料、建築にかかった費用、測量費、土地の造成費用も含まれます。
相続した不動産などでは、取得費用が不明なことが多いため、その場合は売却価格の5％を取得費用として計算します。

所有期間によって税率が異なる

譲渡所得税の計算に用いる税率は、売却する不動産の所有期間によって異なります。
不動産を売却した年の1月1日現在で、その不動産の所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」となり、税率は20.315％です。
一方、不動産の所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は39.63％となります。
たとえば、2016年5月1日に購入した不動産を2020年5月1日に売却した場合、所有期間が5年を超えていないため、短期譲渡所得の税率39.63％が適用されます。

不動産売却にかかる税金を節税するコツ

不動産売却にかかる税金は、工夫次第で節税することが可能です。
ここからは、不動産売却にかかる税金を節税するコツをご紹介します。

購入額がわかる書類を用意する

不動産売却にかかる税金を節税するコツは、まず購入額がわかる書類を用意することです。
不動産の売却益を計算するうえで、その不動産の購入額が必要になりますが、もし購入額が不明な場合は、売却代金の5％で計算されます。
その結果、売却益が大きくなり、課税額も増加する可能性があります。
とくに相続した不動産などでは、売買契約書など購入に関する書類を探し出すのは難しいことがありますが、できるだけ探してみることがおすすめです。
もし売買契約書が見つからなくても、通帳の記録で確認できれば認められる場合もありますので、通帳の記録も含めて探し、税務署に相談してみましょう。

売却のタイミングを考える

不動産売却にかかる税金を節税するには、売却のタイミングを考えることが重要です。
たとえば、所有期間が5年を超えると税率が下がるため、5年を超えるタイミングが近い場合は、5年を超えるまで売却を待つのも良いでしょう。
また、3,000万円の特別控除を利用する場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までが期限となるため、その期限前に売却する必要があります。
さらに、不動産価格が上昇しているなど、不動産が売却しやすいタイミングを見計らって売りに出すのもコツのひとつです。

特例を活用する

不動産売却で節税をしたい場合、税金に関する特例を活用することを検討してみてください。
節税に活用できる特例には、以下のようなものがあります。

●3,000万円の特別控除
●マイホーム売却時の軽減税率の特例
●特定の居住用財産の買い替え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例
●被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除制度の特例
●相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

ほかにも、公共事業などのために土地や建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例や、特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例もあります。

まとめ

不動産売却にかかる税金には「印紙税」「譲渡所得税」「住民税」「登録免許税」の4つの種類があります。
譲渡所得税は、譲渡所得から特別控除を差し引いて、税率をかけて算出し、譲渡所得は売却価格から取得費用と譲渡費用を引いて算出します。
売却にかかる税金を節税するコツは、購入額がわかる書類を用意する、売却のタイミングを考える、特例を活用するなどです。