不動産売却における「媒介契約」とは？種類・メリット・注意点をご紹介

不動産売却では媒介契約が必要になることがありますが、そもそも媒介契約とは何なのかわからない方も多いでしょう。
安心して不動産売却を進めるためにも、媒介契約の概要や種類ごとのメリット、注意点を把握しておくことが大切です。
そこで今回は、不動産売却において必要となる媒介契約に関して、メリットと注意点をご紹介しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。

不動産を売却する前に知っておきたい媒介契約とは

媒介契約とは、不動産の売主が、売却活動の依頼先である不動産会社と取り交わす契約のことです。
所有している不動産の売却先を探すにあたり、自分で買主を見つけて引き渡しまで進めることは可能ではあります。
しかし、必要書類の準備や手続きの複雑さなどを考えると、個人間で不動産売買を実施するのは現実的ではありません。
そのため、一般的に不動産を売却するケースでは、不動産会社に買主との仲介を依頼し、売却活動を進めることになります。
このときに不動産会社と売主が交わす契約が媒介契約です。
媒介契約で用いられる媒介契約書は、国土交通省が定めた「標準媒介契約約款」にもとづき作成されており、売却活動の内容や成約時の報酬額などが記載されています。
媒介契約書の内容に関してトラブルが生じないよう、不動産会社との媒介契約締結時に内容を隅々まで確認することが大切です。

不動産売却における媒介契約の必要性とは

不動産会社は、不動産の仲介依頼を受けた場合、売主に不利益が生じないように売買契約を締結しなければなりません。
これは、不動産取引に関するルールを定めた宅地建物取引業法（宅建業法）に基づく義務です。
不動産売却においては、仲介業務に関連するトラブルを防ぐため、媒介契約が重要であるといえます。

媒介契約の種類とは

不動産会社への売却依頼時に必要となる媒介契約は、以下の3種類です。

●一般媒介契約
●専任媒介契約
●専属専任媒介契約

3種類の媒介契約には、契約期間をはじめ、さまざまなメリットや違いがあります。
不動産会社に売却依頼をする際は、事前に比較し、どの媒介契約を選択するかを決定しておきましょう。

不動産売却における媒介契約のメリットと違い

不動産の売却依頼時に締結する3種類の媒介契約に関して、それぞれのメリットや違いを確認しましょう。

一般媒介契約のメリットと違い

一般媒介契約とは、専任媒介契約や専属専任媒介契約と異なり、一度に複数の不動産会社と契約できる媒介契約です。
媒介契約を締結した不動産会社は、ほかの会社に先を越されないよう積極的に販売活動をおこなうことが予想され、結果的に早期売却を実現しやすいのが特徴です。
一般媒介契約では、不動産会社が売主と買主から仲介手数料を得るためにおこなう「囲い込み」のリスクを軽減でき、売却のチャンスを逃しにくくなります。
また、買主を個人で見つけることができる点も一般媒介契約ならではのメリットです。
仮に売主自身が買主を見つけた場合、個人取引で不動産を売却できます。
媒介契約のなかで唯一、不動産情報が掲載される「レインズ」への情報登録義務がないため、知り合いや近隣住民に気付かれない形で売却することも可能です。
さらに、一般媒介契約のメリットとして、売却活動中に解約できる点が挙げられます。
売却活動や担当者の対応に不信感を抱いた場合、依頼先を別の不動産会社に変更しやすく、不動産会社の選択ミスによるリスクを抑えられます。

専任媒介契約の特徴とメリット

専任媒介契約とは、一般媒介契約と同様に、個人で不動産の買主を見つけた場合に個人間取引が可能な媒介契約です。
一方、専任媒介契約を選択すると、複数の不動産会社と一度に契約を締結することはできません。
しかし、売却活動中にやり取りをおこなう相手が特定の不動産会社に限られるため、売買契約や売却価格の変更などに伴う連絡がスムーズになります。
一般媒介契約と異なる点は、不動産の売却活動に関する報告義務です。
専任媒介契約では、2週間に1回以上の報告が求められます。
定期的に不動産会社の活動内容を確認できるため、売却活動の進捗状況が把握しやすく、安心感を得やすいでしょう。
また、専任媒介契約では契約から7日以内に不動産情報をレインズに登録する義務があり、より多くの買主に情報を伝えやすくなります。

専属専任媒介契約の特徴とメリット

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同様に、契約先が1社に限られる媒介契約です。
一般媒介契約や専任媒介契約とは異なり、個人で買主を見つけることは認められておらず、依頼先の不動産会社が見つけた買主とだけ売買契約を結ぶことができます。
売却活動を売主に報告する義務がある点は専任媒介契約と同じですが、専属専任媒介契約では1週間に1回以上と、報告の頻度が高くなります。
不動産会社の売却活動をより細かく把握したい方にとっては、専任媒介契約よりも専属専任媒介契約の方が適しているでしょう。
レインズへの登録義務は契約から5日以内と、専任媒介契約よりも短く、迅速な売却活動の開始が見込める点もメリットのひとつです。

不動産売却における媒介契約の注意点

不動産売買をスムーズに進めるためには、媒介契約に関する注意点を把握しておくことが大切です。

媒介契約の注意点①内見のスケジュール調整は慎重に

一般媒介契約で不動産会社と契約する場合、内見などの予定が重複しないよう注意する必要があります。
たとえば、一般媒介契約を選択する際、複数の不動産会社と契約することを前提にする方もいるでしょう。
同時期に2社以上の不動産会社が売却活動をおこなうと、場合によっては複数の買主とのやり取りが一度に発生することがあります。
内見の予約が複数入った場合、スケジュールを上手に調整すれば対応可能ですが、管理を怠るとダブルブッキングとなり、トラブルに発展することも考えられるでしょう。
一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約では1社との対応に限定されるため、内見の予定は調整しやすくなります。
内見に関する注意点を踏まえ、徹底したスケジュール管理に自信がある場合は一般媒介契約を、リスクを避けたい場合は専任媒介契約か専属専任媒介契約をおすすめします。

注意点②広告の内容を事前に確認する

媒介契約に関する注意点として、広告の掲載場所などを事前に確認することが重要です。
専任媒介契約や専属専任媒介契約では、売却したい不動産の情報をレインズに掲載するため、多くの買主の目に留まりやすくなります。
しかし、一般媒介契約にはレインズへの登録義務がなく、代わりに不動産情報はポータルサイトに掲載されます。
売買契約に繋げるためには、不動産情報の掲載先を複数に分けることが重要です。
同じポータルサイトに情報を掲載するだけでは効果が薄くなります。
契約する不動産会社の数が多ければ良いわけではないため、一般媒介契約で多くの不動産会社に依頼しようと考えている方は注意が必要です。
効率的に売却活動をおこないたい場合は、不動産会社を1社に絞って進める専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。

まとめ

媒介契約とは、不動産売却を不動産会社に依頼するために締結する契約のことです。
一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できるメリットがある一方、スケジュール管理などの注意点に気を付ける必要があります。
効率的に買主を見つけるなら、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約が良いでしょう。