相続した不動産は売るべき？不動産買取と節税のタイミングについても解説

相続した不動産を売却する際には、誰に売るのかという選択が大きな判断材料となるのではないでしょうか。
個人の買主と不動産買取業者では、売却までの期間やリスク、価格設定などに大きな違いが生じます。
さらに、売却時期や契約不適合責任などの法的要素にも、十分に注意を払わなければなりません。
本記事では、相続不動産の売却における選択肢や注意点、スムーズに進めるためのポイントをわかりやすく解説いたします。

相続した不動産を個人に売るか買取業者に売るかの違い

相続した不動産を売却する際、個人の買主に売るか買取業者に売るかで検討する方が多いです。
以下では、それぞれの特徴について詳しく解説いたします。

一般の個人に売却する場合の特徴と注意点

個人へ売却すると、市場価格に近い金額を得やすい点が最大の魅力です。
立地が良く、築年数が浅い物件では、高値での取引も期待できます。
また、不動産会社に媒介を依頼する場合は、広告費や内覧対応などの負担も想定されます。
売却期間が長期化すると、固定資産税や管理費も生じるため、コスト面の試算も重要です。
一方で、買主が見つかるまで数か月かかることもあります。
さらに、住宅ローン審査落ちなどで成立しないリスクもあります。
値下げ交渉に備えて、最低限許容できる価格を事前に決めておくと安心です。
専属専任や一般など、媒介契約の種類によって販売戦略や報告頻度が異なるため、目的に合う形態を選択すると効率的です。

買取業者に売却する場合の特徴と利点

買取業者への売却は、査定から引き渡しまでが短期間で完了するため迅速です。
市場価格より1〜3割低い提示額になりやすいものの、プロが対応するため手続きが一貫してスムーズです。
ほとんどの業者は現況のまま買い取るため、売主がリフォームや残置物の処分をおこなう必要がない点もメリットでしょう。
また、売買契約では、契約不適合責任を免責できる場合もありますが、条項を確認することが重要です。
さらに、秘密保持が徹底され、周囲に売却を知られにくい点もメリットの一つです。
業者買取は仲介手数料が不要なため、諸経費を抑えられる点も見逃せません。
くわえて、価格よりスピードを優先したい相続人には有力な選択肢です。
最短で1週間以内に決済が完了する例もあり、相続税納付や遺産分割の調整を急ぐ場面で重宝されます。

契約不適合責任と3年10か月以内の売却の重要性

2020年の民法改正で、瑕疵担保責任は契約不適合責任へ変わり、売主の責任範囲が拡大しました。
売却後に発覚した不具合でも、買主から追完や代金減額などを求められる可能性があります。
相続開始から3年10か月以内に売却すれば、取得費加算の特例により譲渡所得税を軽減することが可能です。
特例を利用すると、支払った相続税のうち譲渡所得に対応する部分が取得費に上乗せされるため、数十万円単位で負担が下がることもあります。
なお、責任を免責しつつ税制優遇を受けるには、早期に売却計画を立てることが重要です。

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相続した不動産は3年10か月以内に売却したほうが節税になる

相続した不動産を売却するときは、税負担を抑える時期と方法の選択が欠かせません。
特例を知らずに期限を過ぎてしまうと、本来より多くの税金を支払う可能性があるため注意が必要です。
そこで、「取得費加算の特例」を活用すれば譲渡所得税を節約できます。
以下では、譲渡所得税の概要や特例の条件、申告期限について詳しく解説していきます。

譲渡所得税

不動産売却益は譲渡所得とされ、所得税と住民税が課税されます。
税率は所有期間で異なり、短期で39.63%、長期で20.315%です。
相続取得分は、被相続人の所有期間を引き継ぐため、一般に長期扱いになります。
譲渡費用には仲介手数料や印紙税、測量費用などが含まれます。
また、取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費とする簡便法も認められています。
なお、自宅として利用していた場合には、3,000万円の特別控除が併用できるケースもあるため、要件を確認すると良いでしょう。
譲渡所得の計算では、特例や控除を重複適用できるかを確認することで、さらに負担を下げられます。

取得費加算の特例

税負担を抑えたいなら、売却時期の計画が不可欠です。
取得費加算の特例は、相続税申告期限（死亡から10か月）の翌日から3年以内、つまり相続開始から3年10か月以内に譲渡した場合に適用されます。
相続税額の一部を取得費へ加算できるため、譲渡所得が減り税額を圧縮できます。
この特例は土地や建物だけでなく、株式など他の資産を同期間に譲渡した場合も合算して適用可能です。
適用には、相続税の申告と期限内の譲渡が必須です。
たとえば、相続税を1,000万円納付し、そのうち土地に対応する500万円を取得費に加算すると、同額だけ譲渡所得が圧縮されます。

相続税の申請期限

相続税の申告期限は、死亡を知った翌日から10か月以内です。
期限を過ぎると、無申告加算税や延滞税が発生するため、注意しなければなりません。
なお、災害等で期限内に手続きできない場合は、延長申請が認められることもあります。
申告は、被相続人の住所地を管轄する税務署へ提出します。
適切に申告しておけば、取得費加算の特例も利用できるため、早めに専門家へ相談しましょう。
相続税の納税資金を確保するために不動産を売却する場合は、売却代金の入金時期と納付期限のスケジュール管理も欠かせません。

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契約不適合責任について

相続した不動産を売却する際には、契約不適合責任についての理解が不可欠です。
これは、売主が買主に対して負う法的責任であり、とくに個人間取引では注意が必要です。
以下では、契約不適合責任の内容、免責の可否、そして従来の瑕疵担保責任との違いについて詳しく解説いたします。

適合させるための責任

契約不適合責任とは、引き渡した物件が、種類や品質などで契約に合致しない場合に売主が負う責任です。
シロアリ被害や雨漏りといった隠れた不具合でも、契約内容に反すれば責任の対象となります。
買主は追完、減額、損害賠償、解除などの救済を受けられます。
特約がない限り、買主は不適合を知った日から1年以内に通知しなければ、救済を受けられません。
また、相続不動産では情報が不足しがちなので、契約書に条件を明記してリスクを抑えましょう。
インスペクションを実施して現況を開示すれば、買主の安心感が高まり円滑な交渉につながります。

免責

契約書に免責特約を明記すれば、責任を免れることも可能です。
ただし、売主が不適合を知りつつ告げなかった場合は無効となります。
物件の詳細把握が難しい相続人にとって、免責特約は有効なリスク対策といえるでしょう。
買主が個人でも老朽化が進んだ物件の場合、免責特約を認めてもらえることがありますが、価格交渉で譲歩が必要になる傾向があります。

瑕疵担保責任との違い

2020年4月施行の民法改正で、瑕疵担保責任は契約不適合責任へ移行しました。
新制度では「契約に適合するか」が基準となり、追完や減額など買主の救済が拡充されています。
顕在・潜在を問わず、契約内容と違えば責任が生じるため、契約書の記載はより重要です。
売主負担を軽減する一方で、買主の立場を弱めすぎないよう、情報提供義務を意識することが円満な取引につながります。
相続物件を売却する際は、この違いを踏まえて条件を明確にしておきましょう。
適切な説明と文書化をおこなうことで、後日の紛争予防につながります。

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まとめ

相続した不動産の売却では、売却のタイミングや相手先によって、最終的な利益が大きく左右される点に注意が必要です。
相続発生から3年10か月以内に売却することで、譲渡所得税の特例が適用され節税効果を期待できます。
契約不適合責任のリスクを避けるためにも、専門家の助言を受けながら計画的に売却を進めましょう。