空き家の個人売買には注意が必要？メリット・デメリットと流れを解説

空き家の売却方法にはいくつかあり、個人売買もそのひとつではあるものの、進め方など不安を感じられてはいらっしゃいませんか。
専門家の不動産会社と取引する買取とは異なり、個人売買をトラブルなく進めるには、売主自ら流れやリスクを把握しておくことが大切になります。
本記事では、空き家の個人売買を検討する際に知っておきたいメリット・デメリット、売却の流れを解説します。

個人売買で空き家を売却！仲介手数料不要などのメリットをご紹介

空き家を売却する方法として、法律上は、不動産会社を介さずに個人間で売買することも可能です。
まずは、空き家の売却方法のひとつである個人売買をおこなった場合のメリットから、ご紹介します。

仲介手数料が不要

空き家の一般的な売却方法には、不動産会社による買取のほかにも、仲介も利用される方法として挙げられます。
しかし、仲介で売却を進める場合には、仲介手数料が必要になることが注意点です。
一方、個人売買の場合には、大きな金額になりがちな仲介手数料が不要であることがメリットとなります。
支払う仲介手数料は、不動産の価格にあわせて、上限となる金額が法律によって定められています。
法定上限額の計算は、不動産の価格が税抜きで400万円超の場合、「価格の3％＋6万円」の式に、消費税を足すと求めることが可能です。
たとえば、空き家の価格が1,500万円で試算すると、計算式は1,500万円×3％＋6万円となり、計算結果に消費税を加えます。
計算によって、税込みの仲介手数料は、56万1,000円が上限額とわかります。
売却にかかる費用負担が減ることは魅力的なメリットですが、仲介手数料が発生しないのは個人売買だけでなく、買取も同様に不要です。

販売活動の自由度

個人売買の場合も、仲介の場合も、空き家を購入してくれる買主を探すために、販売活動が必要です。
仲介では、不動産会社が販売活動などのアドバイスをくれることが利点ですが、言い換えると、売主以外の第三者の意向や方針も介在しやすくなります。
個人売買のメリットは、売主が希望する販売活動が進めやすいことも挙げられます。
採用する広告や価格の調整をはじめ、売却したい時期についても、売主が自らの希望に沿って販売活動をおこなうことが可能です。
買主をゆっくり探したい場合や、売却を急いでいない場合であれば、自分にあったペースで進めることもメリットになります。

知人・親族に売却しやすい可能性

個人売買のメリットには、知人・親族にはスムーズに売れる可能性も、含まれます。
買い手が知人や親族であれば、売買の当事者である個人間に信頼関係が築けているため、価格交渉なども進めやすい場合があるからです。
買主に安心感のある取引は、不必要な交渉やトラブルも生じにくいことが、メリットです。

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空き家を個人売買するデメリット！注意点となるリスクを解説

買い手が知人や親族であれば、売却しやすい場合もある個人売買ですが、スムーズに空き家を売却するためにはメリットだけでなく、デメリットも重要になってきます。
空き家の個人売買では手続きの難易度やトラブルのリスク、価格設定や住宅ローンの難しさなどが、デメリットに通じる要素です。

法的手続きや契約の難しさ

宅地建物取引士の資格を有していなくても、空き家を個人売買すること自体は可能ですが、不動産売買の専門知識やノウハウがないと、難易度は高いことがデメリットです。
個人売買の際には、売主が自ら決めることや手続きの準備をしなくてはならないことが、数多くあります。
準備段階であれば、空き家の現況についてチェックすることや、売り出し価格の検討などです。
買主を探す販売活動も自分でおこなう必要があり、購入検討層が見つかっても、問い合わせや価格交渉などに対応することが必要になります。
とくに、売買契約書の作成や物件の引き渡し、不動産登記の手続きなどには、契約や法律に関する専門知識も大切です。
個人売買では、これらの対応や手続きを自分で対応することが求められるため、法的なリスクや契約書の不備の可能性など、デメリットになり得ます。
自分で契約の手続きをするリスクやトラブルを回避するには、司法書士に、契約書の作成やチェックを依頼するのもひとつの手段です。
しかし、司法書士に売買契約書の作成をお願いする場合、ボリュームや内容によって異なるものの、契約書1通につき3万円から10万円ほどが相場になります。
契約書の確認を依頼した場合でも、契約書1通につき3万円から10万円ほどの費用負担が必要になってくることは、デメリットといえるでしょう。

適正な値付けの難しさ

空き家も含めた不動産売却では、適切な価格設定をすることがポイントであり、いくつかのデメリットにも通じてきます。
売主としては少しでも高く売りたいところですが、個人売買をする際に、適正価格がつかめずに高すぎる価格に設定すると、売れにくくなることがデメリットです。
対して、相場が分からないまま低すぎる価格にすると、売却ができても、損をしてしまうことにつながります。

購入者が住宅ローンを組めないリスク

不動産購入時に、買主は金融機関の住宅ローンを利用するケースが多いです。
個人売買の際、購入者が住宅ローンの審査を通過しにくい傾向にあることが注意点であり、デメリットといえます。
審査を受ける際に重要事項説明書や売買契約書が必要ですが、個人作成の書類を用意した場合、金融機関が信頼性が不十分とみなすケースがあることが注意点です。
また、個人売買の際には、売却金額の妥当性について金融機関が見極めにくく、審査が厳しくなる場合もあります。
購入を希望する買い手が見つかっても、住宅ローンが組めないことにより、売買契約ができない可能性は大きなデメリットです。

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個人売買を進める流れ！空き家売却の5ステップを解説

空き家の売却で、個人売買をおこなうかは、メリットとデメリットの両面から検討することが重要ですが、あわせて売却の流れも把握しておきたいポイントです。
個人売買で空き家を売る際の大まかな流れは、5つのステップに分けることができます。

相場を確認する

空き家を個人売買するときにも、最初の流れとして取り組んでおきたいことが、売却相場の把握です。
築年数や立地、空き家の状態などの要素によって、価格も大きく変化する可能性があるためです。
適正価格の把握には、成約価格に基づく情報が得られるレインズ・マーケット・インフォメーションなどが、参考になるでしょう。

必要書類の用意

必要書類も重要な流れのひとつで、早めに用意ができていると、安心感やスムーズな取引につながります。
代表的な必要書類としては、登記簿謄本や建築確認済証、固定資産税の納税証明書や建物の図面などです。

価格の決定と売り出し

相場の把握ができている状態で、空き家の価格を決めます。
購入検討層への訴求方法のひとつに、自治体が運営する空き家バンクのWEBサイトがありますが、移住希望者などが対象となります。

条件交渉

購入希望者が見つかったら、条件交渉に移り、支払い方法や引き渡しのタイミングなど、細かい条件を詰めて話し合う流れです。
口約束にならないよう、トラブルを防ぐためにも書面に残すことが重要です。

売買契約と引き渡し

最後の流れは、売買契約書を作成して契約を締結し、引き渡しとなります。
契約書の作成にともなうリスクを減らし、安心できる個人売買につなげるには、司法書士への依頼も検討したいポイントです。
無事に契約を結んだら、空き家の引き渡しをおこない、所有権移転登記すると流れは完了です。

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まとめ

空き家は、個人売買での売却も可能ですが、メリットとデメリットを両方把握して慎重に検討することが重要です。
仲介の場合と同じで、法的な精度を求められる契約書の作成や手続きなども対応が必要となり、負担に感じられる可能性もあるでしょう。
一方で、仲介手数料が不要なことは利点ですが、これは買取にも共通するメリットであり、スピーディーに安心感のある売却方法として買取は賢明な選択肢のひとつです。