不動産売却時の注意点は？仲介と買取の違いについても解説

マイホームを売却したいけれど、仲介と買取どちらを選ぶべきか、また離婚や相続が絡む売却で何に注意すれば良いか分からず悩んでいませんか。
不動産売却は人生のなかでも大きな決断であり、状況に応じた適切な選択をしないと後悔することになりかねません。
本記事では、仲介と買取の違いから、離婚や相続といった特殊なケースにおける売却の注意点までを解説いたします。
不動産の売却を検討している方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却における仲介と買取の違い

不動産を売却する際、仲介と買取のどちらが良いか迷う方は多いのではないでしょうか。
まずは、不動産売却における「仲介」と「買取」の違いと、注意点について解説していきます。

買主の違いによる影響

仲介の特徴は、市場の一般の個人や法人が買主となる点です。
不動産会社は売主と買主の間に入り、売買契約がスムーズに進むようサポートする役割を担います。
具体的には、広告活動や不動産情報サイトへの掲載などを通じて、購入希望者を広く探すことになります。
一方、買取では不動産会社自身が直接買主となり、物件を買い取る仕組みです。
売主は購入希望者を探す必要がなく、不動産会社が提示した査定額に納得できれば契約が成立します。
不動産会社は買い取った物件にリフォームなどを施し、付加価値を付けて再販売することで利益を得ます。

内覧対応の有無

自宅に住みながら売却活動をおこなう際は、内覧のたびに室内をきれいに清掃する必要があります。
いつ内覧の予約が入るか分からず、常に部屋を片付けておく精神的な負担を感じるかもしれません。
また、知らない人が家の中を見に来ることに対し、プライバシーの面で抵抗を感じる方もいるでしょう。
しかし、買取を選択した場合、このような不特定多数に向けた内覧対応は、原則として発生しません。
不動産会社の担当者が買取価格を算出するため、1度物件の状況を確認するだけで済みます。

価格とスピード感

時間をかけても高く売りたい方には、仲介が適しています。
仲介は、市場の需要に基づいて価格が決まるため、条件の良い物件は高値での売却が期待できるでしょう。
ただし、売買価格に応じて、不動産会社へ仲介手数料を支払う必要があります。
反対に買取の場合、売却価格は、市場価格の7割～8割程度になるのが一般的です。
これは、不動産会社が再販売するためのリフォーム費用や諸経費、利益をあらかじめ見込んでいるためです。
価格は低くなる傾向にありますが、仲介手数料が不要なことや、確実性を重視する場合には有効な選択肢となります。
現金化までの速さとして、買取では不動産会社との合意がまとまると、早ければ数週間～1か月程度で売却代金を受け取ることが可能です。
それに対して、仲介は買主を探す期間が必要なため、一般的に3か月～6か月、時には1年以上かかることもあります。

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離婚時の不動産売却で押さえておくべき注意点

前章では仲介と買取の違いについて述べましたが、売却理由が離婚の場合は、とくに注意すべき点があります。
ここでは、離婚をきっかけに不動産を売却する際に、押さえておくべき注意点について解説いたします。

財産分与と代金の分け方

まず基本となるのが、婚姻中に夫婦が協力して築いた共有財産を分け合う、財産分与の決まりです。
たとえ不動産がどちらか一方の名義でも、結婚生活の間に購入したものであれば、共有財産とみなされます。
この場合、売却価格から仲介手数料などの諸費用を引いた金額を、夫婦で2分の1ずつ分けるのが原則です。
ただし、夫婦間の話し合いで合意すれば、分配の割合を自由に変更することも可能です。
こうしたお金に関する取り決めは、後の問題を防ぐためにも、必ず公正証書などの書面で残しておきましょう。

名義変更とトラブル回避

不動産の名義がどうなっているかによって、売却の手続きや注意点が変わってきます。
不動産が夫か妻、どちらか一方の単独名義であれば、名義人1人の意思で売却手続きを進められます。
しかし、共有財産であることに変わりはないため、相手の同意なく売却すると、後々大きな問題に発展しかねません。
そのため、単独名義であっても、売却を進める前に、必ず夫婦間で売却の合意を形成しておく必要があります。
一方で、不動産が夫婦の共有名義になっている場合、売却には共有者全員の同意が絶対条件となります。
売買契約書などのすべての書類に、夫婦それぞれが署名と捺印をしなければ、手続きは進められません。

住宅ローンがある場合

不動産を売却する際は、原則として住宅ローンを全額返済しなければなりません。
売却価格がローン残債に満たないオーバーローンの場合、不足している金額を自己資金で用意して、一括で返済しなくてはなりません。
なお、自己資金での返済が難しい場合は、金融機関の合意を得て売却する「任意売却」という方法もあります。
任意売却は、競売よりも市場価格に近い値段で売れる可能性があり、専門家への相談が不可欠です。
また、離婚したからといって、夫婦のどちらかが連帯保証人になっている、返済義務がなくなることはありません。
離婚後の返済計画についても、事前に金融機関と調整しておくことが重要です。

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相続不動産を売却する時の注意点

ここまで離婚時の売却について解説しましたが、相続した不動産を売却する場合の注意点もおさえておきましょう。
最後に、相続した不動産を売却するときの注意点について、解説していきます。

遺産分割協議と進め方

相続した不動産を売却するための最初の段階は、相続人全員でおこなう「遺産分割協議」です。
遺言書がない場合、不動産は相続人全員の共有財産となり、売却手続きをおこなうことができません。
そのため、誰が不動産を相続するのか、あるいはどのように分けるのかを全員で話し合う必要があります。
協議では、不動産を含めたすべての遺産を調査したうえで、売却して現金で分ける「換価分割」がよく用いられます。
話し合いで決まった内容は、全員が署名と実印を押した「遺産分割協議書」として、作成しておきましょう。
遺産分割協議書は、後の相続登記や税務申告で必要となり、合意内容を証明する重要な役割を果たします。

相続登記の義務化

遺産分割協議で不動産の相続人が決まったら、次に必要となるのが「相続登記」です。
相続登記とは、不動産の名義を亡くなった方から相続人へ変更する手続きのことを指します。
この登記をおこなわなければ不動産を売却できず、2024年4月1日からは法律で義務化されました。
相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しない場合、10万円以下の過料が科されることもあります。
さらに、この義務化は過去の相続にも適用されるため、未登記の不動産がある場合は、早めの対応が求められます。

相続不動産の税金

相続した不動産を売却して利益が出た場合、出た利益に対して、譲渡所得税という税金がかかります。
税額の計算で重要になるのが、亡くなった方が不動産を購入した時の金額である「取得費」です。
取得費が不明だと、売却価格の5%で計算され、税金の負担が大きくなる可能性があります。
まずは、取得費を証明できる資料が残っていないか、丁寧に探してみることが節税の第一歩となります。

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まとめ

不動産の仲介は、価格が高くなる可能性がある一方、買取は価格が相場より安くなるものの、早期の現金化が可能です。
離婚による売却は、財産分与とローン残高の確認、そして共有名義の場合は夫婦間の合意形成が重要になります。
相続した不動産を売るには、遺産分割協議と相続登記が必須であり、取得費や特例に注意して税金の負担を減らしましょう。