空き家を高く売る方法は？条件や税金の特例についても解説

ご実家や相続した空き家の売却を考えたとき、「築年数が古いから高くは売れないだろう」と諦めていませんか。
しかし、空き家は適切な手順を踏んで準備を進めることで、資産価値を最大限に高めて売却することが可能です。
本記事では、売却前にすべき準備から、信頼できる不動産業者を見極める方法、さらには知っておくだけで手取り額が変わる税金の特例までを解説いたします。

空き家を高く売るための条件

空き家を高く売るための準備には、メンテナンスや家財道具の撤去、さらに建物の欠陥を事前に把握しておくことがあります。
まずは、空き家の資産価値を高めるために欠かせない、これらの準備条件について解説いたします。

好印象を与える適切なメンテナンス

購入を検討している方へ良い第一印象を与えるため、建物のメンテナンスはとても大切です。
とくに一戸建ての場合、外壁のひび割れや汚れは、管理が行き届いていない印象につながってしまいます。
高圧洗浄機で綺麗にし、小さなひび割れを補修するだけでも見た目は改善します。
庭の雑草や伸びた枝を整え、敷地が手入れされていることを示すと評価は上がるでしょう。
また、内装で重視したいのは清潔感で、壁紙の汚れや床の傷は意外と目立ちます。
全面リフォームが難しくても、一部の壁紙張り替えや床のワックスだけで印象を変えることができます。
なお、水回りのカビや水垢は購入の不安につながりやすいため、重点的にクリーニングしましょう。
専門業者のハウスクリーニングを活用すれば、内見時の評価は向上するでしょう。

残置物撤去とハウスクリーニング

以前住んでいた方が残した家具や家電などは、売却を始める前に撤去するのが原則です。
残置物があると、お部屋の広さや動線がわかりにくくなるため、注意しましょう。
また、将来の処分費用を心配して購入をためらう方もいるため、早めの対応が安心につながります。
もし、ご自身での処分が難しい場合は、専門の残置物撤去業者に依頼する方法があります。
そのうえで、撤去後は、プロのハウスクリーニングで仕上げ、ほこりやカビ臭さを取り除きましょう。
内見に来た方に、「この家ならすぐに快適な生活を始められそう」と感じてもらえれば、成約に近づけるでしょう。

欠陥の事前診断と修繕のシミュレーション

売却後のトラブルを避けるため、雨漏りなどの欠陥は、事前に確認しておきましょう。
万が一、大きな欠陥が見つかると、売主は「契約不適合責任」を問われる可能性があります。
そこで役立つのが、専門家が建物の状態を診断する「ホームインスペクション」です。
この診断結果を報告書として買主に示せば、透明性が高まり信頼を得やすくなります。
シロアリ被害などが見つかった場合は、修理してから売る方法も検討しましょう。
ただし、修理は価値の向上が期待できますが、費用が価格上昇分を上回るリスクには注意が必要です。
どちらが良いかは、修繕費と売却価格のバランスを比較して決めるのが良いでしょう。

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空き家を高く売るための不動産業者の選び方

前章で、物件自体の準備について述べましたが、売却の成否は業者選びによって左右されることがあります。
ここでは、空き家売却に強い、不動産業者の選び方について解説いたします。

空き家売却実績

空き家の売却には、相続の問題や建物の老朽化など、特有の課題が伴うことがあります。
そのため、一般的な不動産売却とは違う、知見を持つ会社を選ぶことが重要です。
会社のホームページで、空き家や中古一戸建ての売却実績が豊富か確認しましょう。
査定額の高さだけで決めず、その金額の根拠や販売戦略を具体的に聞く姿勢が大切です。

地域相場と顧客網を持つメリット

不動産の価値は、地域の市場相場や暮らしやすさに左右されます。
物件のある地域の動きを、常に把握している業者は心強い存在です。
まず、地域密着の業者は、長年の営業で築いた顧客名簿を持っていることがあります。
購入意欲の高い見込み客へ直接働きかけられる点は、スピード感につながります。
一方で、大手不動産業者は、広域の集客力を持っているのが特徴です。
立地が都心か郊外かを踏まえ、相性の良いタイプを選ぶと良いでしょう。
なお、査定時には、その地域での販売実績や反響の傾向を質問し、それぞれの強みを見極めましょう。

担当者の品質と支援体制の評価

売却では、担当者と数か月にわたり連携する場面が続きます。
会社の規模にくわえて、担当者の人柄や応対の丁寧さも重視しましょう。
面談では、質問に対して、的確で誠実な説明があるかを確認します。
良い点ばかりを強調し、懸念への説明を避ける担当者には注意が必要です。
また、媒介契約後の支援体制も重要で、報告の頻度や方法を事前に取り決めておきましょう。
内見フィードバックの共有や、価格見直し提案の質は、成約までの推進力になります。
「この方なら任せられる」と感じる担当者に出会えるかが、売却成功の鍵となるでしょう。
はじめて不動産を売却する方にとっては不安なことが出てくるかもしれませんが、弊社にご相談いただければしっかり売却をサポートいたしますのでお任せください。

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税制特例を活用した節税方法

ここまで、売却の準備と業者選びを解説しましたが、手取り額を最大化するための税金対策もおさえておきましょう。
最後に、税制特例を使った、空き家売却で手取りを増やす方法について解説していきます。

空き家3,000万円控除の適用条件

相続した空き家を売却する際には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
うまく活用すれば税負担を軽減できますが、利用するには複数の条件をすべて満たすことが不可欠です。
まず、対象となるのは、被相続人が生前に単身で住んでいた住宅で、昭和56年5月31日以前に建てられた家屋に限られる点に注意しましょう。
さらに、建物を残して売却する場合は、現在の耐震基準を満たしていること、もしくは売却前に耐震改修をおこなっていることが求められます。
一方、建物を取り壊して更地で売却するケースでも、この特例は利用できますが、その場合は別途設けられている要件を満たしていることが前提になります。
売却の条件としては、相続が発生した日の翌日から3年を経過した年の12月31日までに売却すること、さらに譲渡価格が1億円を超えないことがルールです。
また、制度を利用する際には、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」をはじめとした必要書類を添えて申告する必要があります。
なお、この特例は戸建てなどの一戸建てを前提としており、マンションなどの区分所有建物には適用されません。
物件の形態によって適用の可否が分かれるため、事前に確認しておくことが重要です。

特例適用による税額シミュレーション

特例を使うと、どれくらい節税できるのかを具体的に見ていきましょう。
たとえば、空き家を4,000万円で売却し、諸経費が400万円なら、譲渡所得は3,600万円です。
特例を使わない場合、3,600万円に対して約731万円の税金がかかります。
反対に、3,000万円控除を使うと、課税対象は600万円に縮小します。
結果として、税額は約122万円となり、この例では約609万円の節税効果が見込めるでしょう。

長期譲渡の特例との併用と確定申告の注意

空き家の特例は、他の不動産売却の特例と同じ年に併用できない点に、注意が必要です。
計算上の税額が0でも、確定申告は必ずおこなう必要があります。
申告を忘れると特例は適用されず、後から高額な税金を納める事態になり得ます。
なお、確定申告は、原則として売却の翌年の2月16日～3月15日の期間です。

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まとめ

空き家を少しでも高く売るには、事前のメンテナンスや家財撤去で物件の印象を良くし、建物の状態を正確に把握しておくことが大切です。
不動産会社は、空き家売却の実績や地域への詳しさに注目し、信頼できるパートナーを見極めましょう。
相続した空き家なら最大3,000万円の税制特例を活用し、確定申告を忘れずにおこなうことで、手取り額を増やせる可能性があります。
空き家の査定をお考えの方は、ぜひ弊社にご依頼ください。