空き家を賃貸に出すメリットは？デメリットや注意点についても解説

相続した実家や使わなくなった持ち家の活用方法がわからず、管理の負担や扱いに困っていませんか。
誰も住まない家を持ち続けることは家計の負担となりますが、思い切って賃貸に出せば、維持費を賄いつつ収益を生む資産として有効活用できます。
本記事では、空き家を賃貸に出すことで得られるメリット・デメリットにくわえ、契約や税金面で失敗しないための注意点までを解説いたします。
扱いに困っている持ち家を上手く活用したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家を賃貸に出すメリット

空き家を賃貸に出すことを検討する際、メリットとデメリットについて知っておくことが大切です。
ここでは、空き家を賃貸に出す主なメリットについて、具体例も交えながら解説していきます。

家賃収入で資産活用

空き家を賃貸に出すメリットは、維持費がかかっていた家から家賃収入が得られるようになることです。
人が住んでいなくても、固定資産税や都市計画税、さらに建物を維持するための光熱費などは発生し続けてしまいます。
家賃収入があれば、これらの支払いをカバーできるだけでなく、家計全体の固定費を減らすことにもつながるのです。
立地や建物の状態が良ければ、諸経費を引いても手元にお金が残り、安定した副収入になるかもしれません。
人が住むことで自然に空気の入れ替えがおこなわれるため、建物の老朽化を遅らせられる点もメリットです。

手放さず将来に備える

すぐに売るとまとまったお金にはなりますが、一度手放すと、将来その家を使うという選択肢は消えてしまいます。
その点、賃貸物件であれば所有権を持ったままになるため、状況が変わった際に自分や家族が住むことが可能です。
定年後は夫婦でのんびり地元で暮らしたい、あるいは子どもが独立したら住まわせたいといった将来の希望にも、柔軟に対応できるでしょう。
また、不動産の価格が下がっている時期には無理に売らず、家賃をもらいながら相場が回復するのを待つという戦略も立てられます。

管理負担を軽減する方法

賃貸に出すと、入居者募集やクレーム対応で忙しくなりそうだと不安に思う方は、多いのではないでしょうか。
すべてを自分だけでこなそうとすると、設備の故障対応や家賃の管理まで幅広い作業が必要になります。
しかし、こうした大変な業務は、家賃の数%を手数料として支払うことで、プロの管理会社にお任せできます。
管理会社に依頼すれば、面倒な手続きやトラブル対応を代行してもらえるため、オーナーとしての時間的かつ精神的な負担は軽くなるでしょう。
遠方にある実家などの場合でも、プロが定期的に様子を見てくれるため、空き家のまま放置しておくよりも安心感があります。

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空き家を賃貸に出すデメリットと対処法

前章では、空き家を賃貸に出すメリットについて述べましたが、デメリットと対処法についても確認しておきましょう。
ここでは、賃貸化に伴うデメリットとその対処法について、代表的な事例を踏まえて解説いたします。

入居者トラブルと防止策

賃貸経営でよくある悩みは、入居者の方とのトラブルでストレスを抱えてしまうことです。
とくに、家賃の滞納が起きると収入が途絶えるだけでなく、税金などの支払いにまで影響が出てしまいます。
こうした事態を防ぐためには、入居前の審査で入居者の収入や過去のトラブルの有無などを、丁寧に確認することが大切です。
あわせて、家賃保証会社への加入を必須条件にしておけば、万が一のときも家賃が保証されるため、不安を大きく減らせるでしょう。
また、騒音やゴミ出しなどの生活マナーについても、契約時に具体的なルールをわかりやすく伝えておくことが、トラブル回避の近道となります。

修繕コストと見積もり

オーナーになると、入居者の方が快適に暮らせるよう、建物や設備をきちんと管理する責任が生まれます。
長く使われていない家は、水道管や屋根などの見えない部分が傷んでいることも多く、突然の故障は珍しくありません。
万が一、入居後に給湯器やエアコンが壊れてしまった場合、入居者の方の使い方に問題がなければ、修理費用はオーナーが負担することになります。
そのため、急な出費に慌てないよう、毎月の家賃から少しずつ修繕用のお金を積み立てておくと安心です。

管理会社選びのコツ

手間を減らすために管理会社へ依頼する場合でも、会社選びを間違えると、かえってストレスの原因になってしまうことがあります。
まずは、その会社がその地域でどれくらいの物件を管理しているか、空室を埋める力があるかといった実績を確認しましょう。
次に、手数料の安さだけで決めるのではなく、家賃集金やクレーム対応など、どこまでの作業をやってくれるのかを細かくチェックすることが重要です。
また、夜間や休日のトラブルにどう対応してくれるかも、安心して任せられるかの判断材料になります。
担当者と直接話した際に、説明がわかりやすいか、親身になって相談に乗ってくれるかなど、信頼できるかどうかも大切なポイントです。

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賃貸に出す前に確認すべき注意点

ここまで、空き家を賃貸に出すメリットやデメリットを解説しましたが、注意点もおさえておきましょう。
最後に、空き家を賃貸に出す前に押さえておきたい注意点について、解説していきます。

空室リスクと家賃設定

賃貸経営で懸念となるのは、入居者の方がなかなか決まらないことです。
空室が続くと家賃が入らず、予定していた収支計画が崩れてしまいます。
リスクを減らすには、自分の家がどんな方に住んでもらいやすいかを考え、周りの家賃相場をしっかり調べることが大切です。
インターネットで近所の条件が似た物件を探し、家賃や設備を比べてみることから始めてみましょう。
相場より高すぎると入居者が決まらないため、周りと同じくらいか、少し安めの設定からスタートするのが現実的といえます。

確定申告と節税の知識

家賃収入を得るようになると、不動産所得として確定申告が必要になるケースがあるため、税金の仕組みを知っておく必要があります。
不動産所得の計算は、単純に受け取った家賃がそのまま利益になるわけではありません。
下記の計算式のように、受け取った家賃収入から、実際にかかった経費を差し引いて計算することになります。
「（家賃や礼金などの総収入）－（固定資産税や修繕費などの必要経費）＝不動産所得」
また、帳簿をしっかりつけて青色申告という制度を利用すれば、税金が安くなる特典を受けられるため、手元に残るお金を増やせるかもしれません。
難しいと感じる場合は、税務署や税理士に相談しながら、無理のない範囲で節税していきましょう。

契約形態の特徴と選び方

賃貸借契約には大きく分けて2種類あり、どちらを選ぶかで将来家をどう使えるかが変わってきます。
1つは一般的な「普通借家契約」で、入居者の方が住み続けたいといえば、オーナー側からの解約は簡単にはできません。
そのため、数年後に自分たちが住みたい、あるいは売りたいと思っても、自由に使えなくなるリスクがあるのです。
もう1つは「定期借家契約」といって、あらかじめ決めた期間が経過すると契約が終了します。
将来、息子夫婦が住むかもしれないといった予定がある場合、期間が決まっている定期借家契約の方が良いでしょう。
ご家族のライフプランに合わせて、不動産会社とよく相談し、自分たちに合った契約方法を選びましょう。

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まとめ

空き家を賃貸に出すと、家賃収入で維持費の負担を抑えつつ、管理会社へ委託することで手間をかけずに資産を守り続けられます。
家賃滞納や設備の故障といったリスクも、保証会社の利用や計画的な修繕積立によって、あらかじめ備えることが可能です。
将来、ご自身が住む可能性も踏まえて契約形態を選び、確定申告など税金のルールを押さえたうえで、無理のない活用計画を立てていきましょう。