空き家をトランクルームに活用するメリットは？種類や注意点も解説

誰も住んでいない実家などの空き家を所有しており、どのように有効活用すれば良いのかわからずに、お困りではありませんか。
空き家をそのまま放置すると、建物の老朽化や維持管理費がかさんでしまいますが、初期費用を抑えてトランクルームとして収益化する方法があります。
本記事では、空き家をトランクルームへと生まれ変わらせるための基礎知識をはじめ、収益性や運営時に気をつけたい法律などの注意点について解説します。
大切な資産である空き家を無駄なく活用して、安定した収入を得たいとお考えの方は、ぜひご参考になさってください。

空き家をトランクルームにする場合の種類

空き家をトランクルームとして活用する種類には、主に屋内型や屋外型などがあります。
まずは、トランクルームの基礎知識や、需要動向について解説していきます。

市場規模と需要動向

トランクルームは、普段使わない荷物を預けられる、外部の貸し収納スペースです。
季節用品の保管だけでなく、法人の書類や資材置き場としても使われており、収納不足を補うサービスとして広がっています。
市場は2008年以降拡大が続き、2024年には約850億円規模に達したとも言われ、今後は1,000億円を超えると予測されています。
店舗数も全国で約1万4,000店を超えて身近になり、利用経験者も少しずつ増えているのが特徴です。
背景には、約20年前より住まいの平均床面積が約20㎡小さくなったことや、在宅勤務で自宅のスペースが足りなくなったことがあります。

主要タイプの特徴比較

トランクルームは大きく「屋外型」と「屋内型」に分かれ、それぞれ使い勝手が異なります。
屋外型はコンテナを屋外に設置するタイプで、料金が比較的安く、車を近くに付けて荷物を運びやすい点が特長です。
ただし、外気の影響を受けやすく、暑さや結露で衣類や本が傷みやすいこともあるため、保管する物は選ぶ必要があります。
一方で、屋内型は建物内を区切って貸し出すタイプで、空調や換気が整っている施設が多く、温度や湿度が安定しやすい傾向があります。
防犯面でも、オートロックや防犯カメラなどが備わっていることが多く、夜間でも利用しやすいのが魅力です。
しかし、設備が充実している分、料金はやや高めになりやすいため、搬入経路の広さも含めて事前に確認しておくとスムーズになります。

空き家活用の親和性

空き家を屋内型トランクルームに転用する場合は、立地と建物の生かし方、防犯の3点を意識すると進めやすくなります。
利用者は車で荷物を運ぶことが多いため、駅からの距離よりも、車で入りやすい場所かどうかが重視されます。
そのため、郊外でも需要を見込みやすく、線路沿いなど、住まいとしては選ばれにくい立地でも活用しやすいでしょう。
また、骨組みを生かして不要な設備を外し、間仕切りを設置する程度で始められるケースもあります。
電子錠や防犯カメラにくわえて清掃や巡回を続けることで、人の目が増え、放置によるトラブルを減らしやすくなります。

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空き家をトランクルーム化するメリットと収益性

前章では、基礎知識や主な種類について述べましたが、実際にどのような利点があるのか気になりますよね。
ここでは、空き家をトランクルーム化するメリットと、収益性について解説します。

初期投資を抑える仕組み

空き家転用のメリットは、既存の建物を生かして初期投資を抑えやすい点です。
解体して新築する場合と比べて、工事の範囲が小さくなり、費用も把握しやすくなります。
屋内型にする場合は、間仕切りや照明、床の補修などを中心に整えていきます。
また、必要に応じて空調や換気設備を追加すれば、保管環境の質を高めることができるでしょう。
住居用のように水回りを大きく直す必要は少なく、雨漏りなどの安全面をおさえれば、過度な内装工事は避けられます。

築古物件の需要と事例

築年数が古い空き家でも、トランクルームでは、住み心地より荷物を保管しやすいかが重視されます。
駅から遠い立地でも車を停めやすければ運びやすく、利用者にとって使い勝手の良い施設になります。
また、長く滞在する場所ではないため、線路沿いなど、騒音や振動がある環境でも活用しやすい点が特徴です。
なお、内装に費用をかけすぎるより、区画を清潔に保ち、空調や換気で保管環境を整えることが大切です。
季節外れの衣類や趣味の道具など需要は幅広く、一度契約すると長く利用されやすいため、安定した稼働も見込めます。

年間収益モデルと採算性

トランクルームの収益は、賃料設定・部屋数・稼働率の3つで大まかに決まります。
「月額賃料×部屋数×稼働率×12か月」で計算すると、年間売上のイメージがつかみやすくなります。
たとえば、月額8,000円の区画を20室用意し、稼働率を80%とすると、年間売上は約153万円です。
ここから電気代や清掃費、防犯設備の維持費などを差し引いた分が、利益の目安になります。
採算を取りやすくするには、改修費を抑えつつ、稼働率を上げる工夫が欠かせません。
見学しやすい動線やわかりやすい駐車案内、区画を清潔に保つ運用を整えると、利用が続きやすくなります。

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トランクルーム運営の注意点と法律や費用

ここまで、空き家をトランクルームにするメリットや収益性を解説しましたが、事業を始めるうえで伴う危険性もおさえておきましょう。
最後に、運営する際の注意点や関連する法律、費用について解説していきます。

関連法規と許認可の流れ

空き家を収納施設として運営する場合は、建築基準法や消防法などのルールを確認して進めていきます。
まずは用途変更が必要かどうかを含め、自治体や建築士に相談して方向性を整理すると良いでしょう。
間仕切りで区画を増やす際は、避難経路の確保や区画のつくり方が大切です。
建物の規模に応じて、消火器や誘導灯などの設備が求められることもあるため、消防署にも早めに確認しておくと安心できます。
また、荷物の預かり方や契約形態によっては、倉庫業法が関係する場合があるため、運営方法とあわせてチェックしておきましょう。
一般的には現地調査で建物の状態を点検し、関係機関と計画をすり合わせたうえで、工事と検査を経て開業へ進みます。

節税効果と申告の注意点

収納施設を事業として運営すると、改修費や設備費、清掃費などを必要経費として整理しやすくなります。
収入と支出を帳簿でまとめておけば、日々の収支管理もしやすくなります。
空き家を所有しているだけでも固定資産税はかかるため、活用して得た収益とあわせて資金計画に組み込みやすくなるでしょう。
ただし、土地や建物の使い方が変わると、課税区分や申告の扱いが変わることがあります。
確定申告に向けて、領収書の保管と私生活の支出と事業経費の区分は、早めに習慣化しておきましょう。
また、事業税などは条件で取り扱いが変わるため、不安があれば税理士などに相談すると整理が進みます。

運営費用と危険性対策

運営費用は大きく、改修工事費・設備の維持費・保険料の3つに分けて考えると整理しやすくなります。
はじめに予算配分を決めておくと、資金計画も立てやすいでしょう。
改修では間仕切りや床の補修にくわえて、必要に応じて空調や換気を整えると、温度や湿度の変化に備えやすくなります。
空調は稼働時間を絞るなど工夫すると、光熱費を抑えながら保管環境を保ちやすいです。
また、防犯は電子錠や防犯カメラを基本にし、巡回清掃で人の目を増やすと、トラブルを防ぎやすくなります。
あわせて、保管ルールを明確にして危険物を避けてもらい、火災や盗難に備えた保険と緊急時の連絡手順も整えておきましょう。

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まとめ

成長を続けるトランクルーム市場には、屋外型と屋内型があり、空き家は建物を生かして屋内型へ転用しやすい活用方法です。
居住用と違い水回りの改修が不要になりやすく、初期費用を抑えやすいため、駅から遠い築古物件でも需要を見込めて収益化につながります。
運営を始める際は、建築基準法や消防法などの関連法規を確認し、防犯設備や維持費を含めた資金計画を立てておくと良いでしょう。