空き家問題とは？増え続ける原因や対策も解説

所有している空き家を今後どう扱うべきか、管理や売却の判断に迷っていませんか。
空き家は放置すると建物の劣化だけでなく、近隣への影響や税負担、法的なリスクにつながることもあるため、早めに現状を把握することが大切です。
本記事では、空き家問題の現状や原因を整理したうえで、法律の活用や空き家バンク、売却戦略などの対策について解説します。
空き家の適切な管理方法を知りたい方や、将来的な処分を見据えて負担を減らす選択肢を検討している方は、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家問題とは

空き家問題に対処するためには、まず現在の空き家の数や種類をおさえることが大切です。
はじめに、統計で見る現状と放置するリスクについて、解説していきます。

全国の空き家数の推移

総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家数は899万5,000戸となり、過去最多を更新しました。
2018年調査では約849万戸だったため、5年間で約51万戸増え、増加傾向が続いています。
また、空き家率も13.8%まで上がり、総住宅数に占める割合はこれまででもっとも高い水準になりました。
1993年時点の空き家数は約448万戸となっていたため、この30年でおよそ2倍に拡大したことになります。
人口減少が進む一方で住宅は蓄積していくため、全国的にも長期化しやすい課題といえます。

空き家の種類と特徴

空き家には、「賃貸用」「売却用」「二次的住宅」「その他の住宅」などがあり、種類ごとに特徴が異なります。
賃貸用や売却用は市場に出す目的がある空室で、都市部を中心に見られやすい傾向にあります。
二次的住宅は別荘や週末利用の住まいを指し、利用目的があるため管理も続きやすい点が特徴です。
一方で、その他の住宅は相続後に使い道が決まらない家などが含まれ、地方にも広がっています。
2023年の調査では、その他の住宅が約385万戸に達しており、2018年の調査から約37万戸増えました。
とくに、活用目的が曖昧な空き家ほど管理が後回しになりやすく、長期化を防ぐためにも早めの方針づくりが大切です。

放置された空き家の注意点

活用予定のない空き家を長く放置すると、換気や修繕の機会が減り、建物の傷みが進みやすくなります。
とくに、木造住宅は台風や地震の際に屋根や外壁が破損し、周囲へ影響を及ぼすおそれがあるため注意が必要です。
人の出入りが少ない状態が続くと、不法投棄や不審者の侵入を招き、地域の安心感にも関わります。
また、庭木や雑草が伸びると害虫や害獣の原因になり、近隣対応の負担が増えてしまうでしょう。
外観の荒れが目立てば街並みの印象が悪くなり、将来売却する際の見られ方にも影響します。
さらに、管理不全空家や特定空家等に指定されると、税負担が重くなる場合もあるため、早めの管理が重要です。

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空き家問題を生み出す3つの主な原因

前章では、空き家問題の現状について述べましたが、なぜこれほど増えたのか気になりますよね。
ここでは、空き家問題を生み出す主な原因について、解説していきます。

高齢化と相続の発生

空き家が増える背景には、高齢の居住者が住み替えをおこない、家が無人になるケースが全国で広がっている状況があります。
施設入所や子世帯との同居により、住まいは残っていてもその後の利用が止まりやすくなるのです。
その後相続が発生すると、名義変更や遺産分割の整理に時間がかかり、活用判断が後回しになることも少なくありません。
とくに、相続人が複数いる場合は、売却や賃貸の方針がまとまるまでに時間を要するため、実務も止まってしまいます。
相続後の名義整理が遅れるほど関係者の確認が増え、手続きの負担も大きくなっていくため注意しましょう。
こうして、居住者不在の期間が長引くと管理の手間が増え、長期空き家化へとつながりやすくなります。

管理不足と法的なリスク

所有者が遠方に住んでいると、現地を見回る機会が少なくなり、小さな不具合を見逃しやすくなります。
雨漏りや配管の傷みは、初期であれば軽い補修で済む場合もありますが、放置すると工事範囲が広がってしまいます。
また、空き家は通風や通水の機会が減るため、湿気や害虫の影響を受けやすい点にも注意が必要です。
管理不足が目立つと、自治体から「管理不全空家」として改善を求められることがあります。
さらに状態が悪化すれば、「特定空家等」として扱われ、税負担や行政対応の面で不利になる可能性もあります。
そのため、遠方で管理が難しい場合は、管理会社や地元業者を活用し、定期的に確認できる仕組みを整えておきましょう。

住宅需要の変化

住宅市場では、人口減少が進む地域ほど、既存住宅の買い手や借り手が限られやすい現状があります。
とくに、地方では、駅や商業施設から離れた立地ほど中古住宅の動きが鈍くなりやすいです。
一方で、新築志向が根強い地域においては、築年数の古い家ほど比較検討で後回しになりやすい傾向が見られます。
また、移住の需要も全国均一ではなく、仕事や生活の利便性が高い地域へ希望が集まりやすいのが実情です。
さらに、駐車場の広さや耐震性など、現在の住まい選びの基準に合うかどうかも、需要差を広げる要因となります。
その結果、空き家率13.8%という数字の裏で活用しづらい家が残りやすくなり、地域差も広がっているのです。

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空き家問題の解決に向けた3つの対策

ここまで、空き家が増加する背景を解説しましたが、具体的な解決手法もおさえておきましょう。
最後に、空き家問題を解決するための対策について、解説していきます。

法律と補助制度の活用

空き家対策では、まず「空家等対策の推進に関する特別措置法」の考え方を知り、所有者の責任を確認することが大切です。
この法律では、倒壊や衛生面などで周囲に影響を及ぼすおそれがある家を、「特定空家等」として扱う仕組みです。
近年は「管理不全空家」への対応も強まり、問題が大きくなる前の管理や是正が重視されています。
また、自治体によっては、空き家の除却費や改修費を支援する補助制度を用意している場合もあります。
ただし、申請条件や受付時期は自治体ごとに異なるため、早めに窓口で確認しておきましょう。
現状写真や登記事項をそろえて相談すれば、利用できる制度や今後の対応を把握しやすくなります。

空き家バンクの活用

空き家バンクは、自治体が空き家の情報を集め、利用したい方との出会いを後押しする仕組みです。
移住希望者や地域で住まいを探す方に見てもらえるため、空き家を再活用する入り口になります。
登録する際は、所有権が整理されていることや、一定の安全性があることを求められる場合があります。
成約につなげるには、間取りや修繕履歴、周辺環境などをわかりやすく伝えることが大切です。
また、軽微な補修で住める点や家庭菜園に向く敷地など、地域ならではの魅力も強みになります。
必要に応じて改装案を添えると、購入後の暮らしを想像してもらいやすくなるでしょう。

最適な売却方法の選択

空き家の売却方法は1つではないため、目的や物件の状態に合わせて選ぶことが大切です。
市場売却は、購入希望者を広く探せる方法で、価格を重視したい場合に向いています。
買取専門会社への売却は、現況のまま相談しやすく、早めに現金化したい場合に選びやすいでしょう。
売却後も賃料を払って住み続ける方法は、住み替え時期を整えたい場合に役立ちます。
また、相続した空き家では、条件を満たすと譲渡所得の3,000万円特別控除を使える場合があります。
最終的に、費用や売却までの期間、税負担を比べながら、ご自身に合う進め方を選びましょう。

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まとめ

全国の空き家数は899万5,000戸と過去最多で、放置すると建物の劣化や治安悪化、税負担の増加を招きます。
空き家が増える主な原因には、高齢化による住み替えや相続手続きの遅れ、遠方居住による管理不足、住宅需要の変化があります。
解決には、法律や補助制度の活用、空き家バンクへの登録、目的に合う売却方法の選択が効果的です。