共有名義の空き家の処分方法は？費用や税金についても解説

親族から相続した実家など、共有名義となっている空き家の取り扱いや処分について、どうすべきかお困りではありませんか。
共有者間での話し合いがまとまらないからとそのまま放置してしまうと、固定資産税などの負担が急増するだけでなく、将来的に権利関係がさらに複雑化し、深刻なトラブルに発展する危険性があります。
本記事では、共有名義の空き家を放置することで生じる重大なリスクをはじめ、複雑な権利問題を円滑に解消するための方法や、処分時に発生する費用や税金について解説します。
将来の不安を取り除き、共有財産である空き家の適切な売却をお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

共有名義の空き家の主なリスク

共有名義の空き家を放置すると、金銭的なリスクと、法的なリスクが生じます。
まずは、共有名義の空き家を放置する危険性について、解説します。

特定空き家で税負担増

管理が行き届かない空き家は、自治体から特定空き家等に指定され、改善を求められる場合があります。
住宅が建つ土地には、固定資産税を軽減する特例があり、200㎡以下の小規模住宅用地では課税標準額が6分の1に減額されます。
しかし、勧告を受けると特例の対象外となり、翌年以降の税負担が大きく増えるおそれがあるため注意が必要です。
さらに、法改正により管理不全空家等も特例解除の対象になり得るため、早めに対応しましょう。
共有名義では、増えた税金も共有者全員に関わるため、管理状況や費用負担を確認しやすい状態にしておくと安心です。

第三者との共有トラブル

共有名義の不動産は、各共有者が自分の持分だけを単独で売却できる場合があります。
そのため、管理の手間や費用負担を避けたい共有者が、持分を第三者へ売却することも考えられます。
第三者が新たな共有者になると、活用方針や売却時期について、あらためて話し合う必要が生じるでしょう。
しかし、目的や考え方が異なる相手とは、持分の買い取りや分割の相談が長引く可能性があります。
協議がまとまらない場合は、裁判所で共有状態を整理する共有物分割請求へ進むこともあるため、持分の動きは早めに共有しておきましょう。

相続による権利複雑化

共有者が亡くなると、その持分は配偶者や子どもなどの相続人へ引き継がれます。
相続が重なる数次相続になると、世代交代のたびに関係者が増え、連絡や合意形成が難しくなります。
空き家全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要なため、事前の整理が欠かせません。
また、遠い親族と共有している場合は、住所や意思を確認するだけでも時間がかかるものです。
判断能力への配慮が必要な方や行方不明の方がいると、法的な準備も必要になるため、早い段階で方針を話し合うことが大切です。

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共有名義の空き家を手放す4つの解消方法

前章では、放置するリスクについて述べましたが、早めに対処することが大切です。
ここでは、共有名義の空き家を手放すための、解消方法について解説します。

全員合意で全体を売却

共有者全員の考えが一致している場合は、空き家全体を通常の不動産として売却する方法がもっとも進めやすいでしょう。
買主は、土地と建物をまとめて取得できるため、一般市場でも検討されやすくなります。
売却代金は、各共有者の持分割合に応じて分けるのが基本で、この方法は換価分割と呼ばれます。
ただし、売却価格や引渡し時期、契約条件などは全員で合意しなければなりません。
連絡が取りにくい共有者がいる場合は、専門家にも相談しながら、意思確認の方法を整えて手続きを進めると安心です。

自分の持分のみを売却

共有者全員の合意が難しい場合は、自分の持分のみを不動産買取業者などへ売却する方法があります。
持分だけであれば、原則として他の共有者の同意がなくても、自身の判断で売却を進められます。
そのため、共有関係から早めに抜け出したい方にとっては、状況を整理する選択肢になるでしょう。
一方で、持分単体は買主が自由に使える範囲が限られるため、全体を売却する場合より価格が下がりやすい点に注意が必要です。
売却後は、第三者が新たな共有者にくわわるため、残る共有者への説明や連絡にも配慮しておきましょう。

他人の持分を買い取る

空き家を自分で活用したい場合は、他の共有者から持分を買い取り、単独名義にする方法があります。
単独名義になれば、賃貸利用や改修、将来的な売却などを自分の判断で進めやすくなります。
また、相続によって権利がさらに分かれることを防ぎやすく、家族の手続きもわかりやすくなるでしょう。
ただし、実行するには他の共有者が売却に応じることにくわえ、買い取り資金の準備も必要です。
価格は周辺相場や建物の状態を踏まえ、双方が納得できる金額を話し合いながら決めることが大切です。

他の共有者へ譲渡する

自分が持分を持ち続ける予定がない場合は、他の共有者へ売却または譲渡する方法もあります。
親族間で権利をまとめられるため、第三者が入らず、共有関係を穏やかに整理しやすい点もメリットです。
受け取る側も持分割合が増え、最終的に単独名義になれば、活用や処分の判断がしやすくなります。
しかし、親族間でも相場より著しく低い価格や無償で譲渡すると、贈与税の確認が必要になる場合があります。
贈与税とは、財産を無償または低額で受け取った際に課される税金のため、登記や税務の専門家に相談しながら進めましょう。

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空き家の処分時にかかる主な費用と税金

ここまで、解消方法を解説しましたが、実際にいくらかかるのかも以下の点をおさえておきましょう。
最後に、共有名義の空き家を処分する際に、発生する費用について解説します。

各種手続きの登記費用

空き家を売却する際は、法務局で権利関係を記録する登記手続きに費用がかかります。
登記費用は、国に納める登録免許税と、手続きを依頼する司法書士への報酬に分かれます。
住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消登記が必要となり、登録免許税や報酬を見込んでおくことが大切です。
また、売買に伴う所有権移転登記は買主負担が一般的ですが、親族間の譲渡では事前の取り決めが欠かせません。
相続登記が未了のままでは売却前に整える必要があるため、追加費用も含めて早めに確認しておきましょう。

譲渡所得税などの税金

空き家を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税がかかることがあります。
譲渡所得とは、売却代金から取得費や仲介手数料などを差し引いた利益のことです。
相続した空き家では、一定の条件を満たすと、最大3,000万円の特別控除を利用できる場合があります。
ただし、共有名義では各共有者が控除の要件を満たすか、個別に確認することが大切です。
さらに、不動産売買契約書には契約金額に応じた収入印紙を貼り、印紙税を納める必要があるため、不足がないよう契約前に確認しましょう。

売却時の仲介手数料

不動産会社を通して売却が成立した場合、売主は成功報酬として仲介手数料を支払います。
仲介手数料は法律に基づき、売買価格ごとの上限額が決められています。
400万円を超える売買では、売買価格の3%に6万円と消費税をくわえた金額が上限です。
たとえば、1,000万円で売却した場合は、税込の上限額が39万6,000円となります。
なお、売買価格が800万円以下の低廉な空き家等では、通常の計算式とは異なる特例が適用される場合もあります。
そのため、資金不足を防ぐには、査定や見積もりの段階で費用を確認しておくと安心です。

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まとめ

共有名義の空き家を放置すると、固定資産税の増加や第三者とのトラブル、相続による権利の複雑化といった金銭的・法的リスクが生じます。
空き家を手放すには、全員合意での売却、自身の持分のみの売却、持分の買い取り、他の共有者への譲渡という4つの方法があります。
実際に処分する際は、法務局での登記費用や譲渡所得税、不動産会社へ支払う仲介手数料などの費用が発生するでしょう。