建物の滅失登記の費用について！未登記時のリスクも解説

ご所有の建物の解体を検討しているものの、解体後の「建物滅失登記」にどれくらいの費用がかかるのか分からず、不安に感じていませんか。
登記の手続きを面倒だからと放置してしまうと、法律で定められた過料が科されたり、翌年以降も余分な固定資産税を支払い続けたりするリスクが生じます。
本記事では、ご自身でおこなう場合と専門家に依頼する場合の建物滅失登記にかかる費用の目安をはじめ、登録免許税の有無や手続きをおこなうべき最適なタイミングについて解説します。
これから不動産の解体を予定されている方や、無駄な出費を抑えてスムーズに手続きを完了させたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

建物滅失登記にかかる費用の目安と依頼先

建物滅失登記の費用には主に、専門家に依頼する場合と、ご自身で手続きする場合の違いがあります。
まずは、建物滅失登記にかかる費用の目安と、その内訳について解説していきます。

専門家に依頼する費用相場

建物滅失登記を土地家屋調査士へ依頼する場合、一般的な一戸建てでは4万円から5万円程度が費用の目安です。
報酬には、法務局での事前調査や現地確認、申請書の作成、提出手続きの代行などが含まれます。
ただし、所有者が亡くなり、相続人が戸籍などをそろえて申請する場合は、通常より調査や書類作成が増えるでしょう。
そのため、案件によっては総額が6万円から8万円程度となり、追加費用が発生することもあります。
また、車庫や倉庫など複数の建物を申請する場合や、遠方の物件では交通費などが加算されるケースも少なくありません。
したがって、依頼前に業務範囲と追加報酬を含む見積もりを確認すると安心です。

自分で手続きする費用目安

所有者ご自身で建物滅失登記を申請する場合、専門家への報酬が不要なため、実費は1000円から3000円程度が目安です。
主な支出は証明書の取得費や郵送費、法務局への交通費などで、依頼する場合より費用を抑えられます。
また、測量のような専門作業を必ずしも必要としないため、必要書類を正確にそろえれば本人申請も可能でしょう。
一方で、申請書の作成や記載内容の確認、不備があった際の訂正には、一定の時間と手間が必要です。
そのため、平日の日中に法務局へ相談できるか、郵送で進められるかも確認しておく必要があります。
したがって、費用と使える時間を踏まえ、本人申請と専門家への依頼を比較するとよいでしょう。

費用の具体的な内訳と実費

ご自身で申請する場合の実費には、登記事項証明書の取得費、法務局までの交通費、申請書類の郵送費などがあります。
証明書は取得方法で金額が異なりますが、1通につき数百円程度を見込んでおくとよいでしょう。
また、書類を郵送でやり取りする場合は、追跡可能な方法を利用し、往復で1000円から1200円程度かかることがあります。
一方、窓口へ持参すれば郵送費を抑えられるものの、交通費や駐車場料金が必要になる場合も少なくありません。
さらに、住所変更の経緯を示す住民票などを求められれば、役所での証明書取得費も必要です。
したがって、必要書類と提出方法を先に確認し、想定される実費を整理しておきましょう。

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滅失登記の登録免許税と未登記のリスク

前章では、費用の目安について述べましたが、登記自体に税金がかかるのか、手続きをしないとどうなるのか気になりますよね。
ここでは、登録免許税の有無と、登記を怠った場合のリスクについて、解説します。

登録免許税はかからない

建物滅失登記には登録免許税がかからないため、土地家屋調査士へ依頼する場合でも、ご自身で申請する場合でも非課税です。
これは、建物がなくなった事実を法務局の記録へ反映する「表示に関する登記」に該当するためと考えると分かりやすいでしょう。
不動産の所在や面積、建物の有無など、現況を公的な記録に示す手続きで、所有権を移す登記とは性質が異なります。
一方、所有者を変更する登記は、原則として登録免許税の対象です。
ただし、滅失登記が非課税でも、証明書の取得費や郵送費、専門家への報酬まで不要になるわけではありません。
したがって、登録免許税と手続き全体の費用は、分けて考えておくと安心でしょう。

未登記による過料のリスク

建物滅失登記は法律で申請が義務付けられているため、登録免許税がかからなくても手続きを省略できません。
建物を解体しても登記記録は自動的に消えず、所有者などが申請して実際の状況と一致させる必要があります。
正当な理由なく申請義務を怠ると、不動産登記法第164条により、10万円以下の過料が科される可能性があるでしょう。
ただし、この過料は刑事罰の罰金とは異なり、法律上の義務違反に対する制裁として扱われます。
そのため、必要書類や申請方法を事前に確認し、工事後すぐ動けるよう準備することが大切です。
さらに、ご自身で申請するか専門家へ依頼するかも決めておけば、手続きを円滑に進められるでしょう。

不動産取引への悪影響

解体後の土地を売却する場合、古い建物の登記が残っていると、売買契約や引渡しに影響することがあります。
引渡しまでに建物滅失登記を完了させることが、売買条件として求められるケースもあるでしょう。
そのため、売却決定後に着手すると、申請や完了を待つための日程調整が必要になる可能性があります。
また、建て替えで住宅ローンを利用する際も、金融機関から旧建物の登記整理を求められる場合があるでしょう。
さらに、申請前に所有者が亡くなると相続関係の書類が必要となり、手続きが複雑になる場合も少なくありません。
したがって、売却や建て替えの予定がある場合は、申請時期を共有し、早めに進めると安心です。

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滅失登記をおこなう適切なタイミングと申請期間

ここまで、費用やリスクについて解説しましたが、具体的にいつまでに手続きを完了させるべきかも、しっかりとおさえておきましょう。
最後に、建物滅失登記をおこなう適切なタイミングと、その申請期間について解説していきます。

1か月以内の申請期限

建物滅失登記は、不動産登記法第57条により、建物が滅失した日から1か月以内に申請する義務があります。
期限の起点は解体業者から証明書を受け取った日ではなく、建物を実際に取り壊し、現地に存在しなくなった日です。
そのため、解体工事の計画段階から、工事完了後の申請までを一連の予定に組み込むとよいでしょう。
また、この1か月は申請までの期限であり、期間内に法務局の審査まで完了させる必要はありません。
工事後は建物取壊し証明書などを受け取り、必要書類をそろえて管轄の法務局へ申請します。
なお、期限を過ぎても申請は可能ですが、過料の対象となる可能性があるため、速やかに進めることが大切でしょう。

登記完了までの期間目安

法務局へ建物滅失登記を申請してから完了するまでの期間は、一般的に1週間から3週間程度を見込むと安心です。
申請後は登記官が書類を確認し、登記記録と照らし合わせながら、必要に応じて現地の状況を調査します。
書類に不備がなく審査が円滑に進めば、1週間前後で完了することもありますが、申請当日に終わるとは限りません。
一方、記載内容の訂正や追加書類の提出を求められると、完了までの日数が延びるでしょう。
そのため、法務局から連絡が入った際にすぐ対応できるよう、関係書類を手元に保管することが大切です。
さらに、売却や新築の予定がある場合は、登記完了証の交付までを見込み、余裕のある日程で進めましょう。

年末解体時の税金リスク

固定資産税は、1月1日時点の土地や建物の状況を基準として、その年の税額が決まる仕組みです。
そのため、1月1日に建物があれば、年の途中で解体しても、原則としてその年度分の固定資産税は納める必要があります。
一方、年内に解体しても自治体が滅失の事実を把握できていなければ、翌年度の課税内容に反映されないこともあるでしょう。
ただし、課税基準は1月1日時点の状況であり、年内に登記が終わらなければ必ず翌年も課税されるわけではありません。
そこで、登記完了が年をまたぐ場合は、市区町村へ家屋滅失届について相談すると安心です。
なお、自治体への届出は滅失登記の代わりにならないため、1か月以内の申請も並行して進めましょう。

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まとめ

建物滅失登記の手続き費用は、専門家へ依頼すると4万円から5万円ほどですが、自分で申請する場合は1000円から3000円ほどの実費で済みます。
滅失登記に登録免許税はかかりませんが、申請義務を怠ると10万円以下の過料が科される可能性や、不動産の売却やローン審査などに悪影響を及ぼすリスクがあります。
建物が取り壊された日から1か月以内に申請する義務があり、完了まで1週間から3週間程度かかるため、余裕を持ったスケジュールで進めるべきでしょう。