市街化調整区域とは？不動産買取がおすすめの理由と売却のコツを解説

所有している不動産が市街化調整区域の場合、建築に制限がかかってしまうため、通常よりも売却が難しくなる傾向にあります。
そのため、売却するためのコツを事前に把握しておけば、スムーズに売却できるようになるかもしれません。
そこで、市街化調整区域とはなにか、売却しにくい理由や買取がおすすめの理由、売却するコツを解説します。
市街化調整区域にある不動産の買取をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産買取前に知っておきたい「市街化調整区域」とは？

不動産を売却する前に注意しなければならないエリアが「市街化調整区域」です。
市街化調整区域は、建築するにあたって制限がかかることがあるため、思うように売却できないといったケースも珍しくありません。
ここでは、市街化調整区域について解説します。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、都市計画法によって区分されたエリアの1つで、市街化を抑制している地域のことです。
住宅などの施設の建設は目的とされておらず、原則としてこのエリアでは建物を建てることは認められていません。
ただし、自治体に申請することで、建てられる場合もあります。
市街化調整区域は、無秩序な市街化の拡大を防ぐ目的で指定されているエリアになります。
なお、市街化調整区域と比べられることが多いエリアが市街化区域です。
市街化区域は、市街化調整区域と異なり交通網やスーパーマーケット、病院といった施設を積極的に建設しているエリアになります。

市街化調整区域の特徴

市街化調整区域は、自然を重視するエリアであり、交通量なども比較的少なく静かな環境で過ごすことができます。
そのため、高いビルなども立ち並ぶことがないので、騒音で悩むことは少ないでしょう。
一方で、農業や林業をおこなう地帯のため、学校や駅、病院、スーパーマーケットなど生活利便施設が近くにないといった特徴があります。
また、電気・ガス・水道などのインフラも整っていないケースが多く、将来も整備される保証もありません。
このように、市街化調整区域は、建物の建築および建て替えが制限されているため、土地価格も安くなります。
ただし、土地の評価額自体が安くなるため、固定資産税が抑えられるなど税制上のメリットは得られます。

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市街化調整区域の不動産は仲介での売却が難しい？買取がおすすめの理由

前述したように、市街化調整区域は建築などが抑制されているエリアになります。
そのため、不動産を売却したくても買い手が見つからないなど、個人の買主への売却が難しいといわれます。
ここでは、市街化調整区域での売却がしにくい理由や、買取がおすすめの理由を見ていきましょう。

市街化調整区域が売却しにくい理由

市街化調整区域が売却しにくい理由には、おもに以下の3つが挙げられます。

●開発許可が必要
●インフラ環境が整備されていない
●住宅ローンの審査がとおりにくい

市街化調整区域は、新しく家を建てることができないだけでなく、建て替えや増築することも認められていません。
そのため、このエリアの不動産を購入したいと思う方は少なく、売却が難しくなります。
また、自治体に申請すれば建築が認められるケースもありますが、その際は開発許可を得なければなりません。
開発許可を得るにはいくつかの条件を満たす必要があり、買主は多大な手間を強いられることになるでしょう。
また、インフラ環境も整備されていないケースが多いため、自分でインフラを引く必要が出てきます。
公道が近ければ水道はすぐに利用できることも多いものの、下水道は整備されていない可能性があるため注意が必要です。
さらに、自治体の助成金が使えない場合もあり、すべて自己負担というケースも少なくありません。
そのほかにも、市街化調整区域は、住宅ローンの審査にとおりづらい点も懸念されます。
一般的に、土地や建物など不動産を購入する際は、多くの方が住宅ローンを組みます。
しかし、市街化調整区域のエリアは評価額が低い分、ローンの金額に担保が見合わないとローン審査に通らないのです。
住宅ローンを利用できないとなれば、自己負担での購入となるため、現実的にその不動産を購入するのは難しくなります。
このような理由から、市街化調整区域の不動産は売却が難しい傾向にあります。

市街化調整区域の不動産は買取がおすすめの理由

市街化調整区域にある不動産は、いろいろと制限がかかり、かつ生活に不便なケースが多いです。
そのため、個人の買主を探すのは難しいといえるでしょう。
そこで、おすすめなのが不動産買取です。
不動産買取は、個人の買主ではなく不動産会社が買主となるため、スムーズに売却できる可能性があります。
個人の買主への売却が難しい場合は、不動産買取を検討してみると良いでしょう。

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市街化調整区域の不動産をスムーズに売却・買取しやすくするコツ

新しく建物を建てることができないなど抑制されている市街化調整区域は、活用予定がなく所有していても維持費がかかるばかりです。
そのため、少しでも売却しやすくなるよう工夫が必要です。
最後に、市街化調整区域の不動産をスムーズに売却するためのコツを解説します。

売却のコツ①地目に合わせて売却先を見つける

地目に合わせて売却先を見つければ、売却や買取がしやすくなるでしょう。
地目とは、土地の使用目的によって定められている区分のことです。
たとえば、地目が「田」や「畑」になっている場合は、農地として使用されています。
そのため、この場合であれば、農業の方をターゲットに売却活動をおこなえば、スムーズに売却できる可能性があります。

売却のコツ②転用してから売る

農業をやる方は減少傾向にあるため、農地をそのまま売却してもなかなか買主が見つからないケースも少なくありません。
そのような場合は、農地転用をおこない、ほかの地目に転用することも可能です。
たとえば、農地から「宅地」に転用すれば、安い土地の購入を望んでいる方からの需要が見込まれるかもしれません。
ただし、農地転用するためには、許可申請をおこなう必要があり、必要書類も複雑なため注意が必要です。
また、農業振興地域に指定されている土地の場合は、そのままでは農地転用できないので、農振除外申請をおこない承認を得なければなりません。

売却のコツ③開発許可を得る

市街化調整区域でも、開発許可を得られれば建物を建てたり建て替えすることは可能です。
なかでも市街化調整区域に隣接している場合は、建築の許可を取りやすいといえるでしょう。
また、50棟ほどの住宅が連なるエリアや上下水道の整備が済んでいるなどの条件を満たしている場合は、開発許可が可能な地域として定めている自治体もあります。
開発許可が得られるかどうかは、市区町村が都市計画法の基準に沿って定めている規定によります。
詳細は、各自治体の都市計画課などに相談してみると良いでしょう。
なお、高齢者施設や医療施設など地域のニーズに応じた建物の場合は、市街化調整区域でも許可される場合があります。
そういった土地を探している方を見つければ、スムーズに売却できる可能性が高いでしょう。

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まとめ

市街化調整区域は、市街化区域と異なり、建物の建築や建て替えが抑制されているエリアです。
またこのエリアは、インフラ環境が整っていないケースが多く、かつ住宅ローンがとおりづらいのが特徴です。
市街化調整区域の不動産を少しでもスムーズに売却するためには、地目を使用目的に合わせて転用したり、開発許可を得たりするのがコツといえます。