リースバック契約書に記載する内容とは？特約もご紹介

住宅ローンの支払いが厳しくなった場合の対処法のひとつに、リースバック契約があります。
リースバックでは「売買契約」と「賃貸借契約」の2つの契約を結ぶ必要がありますが、それぞれの契約書にどのような内容が記載されているのかわからないと、不安に感じる方も多いでしょう。
今回は、リースバックの売買契約書と賃貸借契約書の記載内容、およびリースバックの特約をご紹介します。

リースバック売買契約書の記載内容

リースバックとは、自宅を不動産会社などに売却し、売却資金を得た後、指定された賃料を払いながら同じ家に住み続ける資金調達の手段です。
後に買い戻しも可能ですが、リースバック契約を結ぶためには、いったん「売買契約書」を結び、自宅を買い取ってもらう必要があります。
リースバックの売買契約書に記載する内容は、以下の6項目です。

①買主と売主の情報

買主の欄には自宅の売却相手である不動産会社、売主の欄にはご自身の情報を記載します。
自宅を共有名義で購入している場合は、売主情報に全員の氏名と印鑑が必要です。

②対象の物件情報

リースバック対象物件の住所や、土地・建物の広さなどを記載します。
必要な情報は、法務局で発行可能な「登記事項証明書」にすべて記載されているため、こちらの情報をもとに記載しましょう。
ただし、隣家との境界性が不明瞭な場合は、事前に測量士などに依頼し、境界線を確定させておく必要があります。

③設備表

売買後のトラブルを未然に防ぐため、建物内の設備に瑕疵がある場合は事前に告知しておきましょう。
壁紙の汚れや給湯器の不具合など、少しでも問題がある場所は設備表への記載が必要です。
細かく記載しておけば、修理が必要になった場合、売主と買主どちらが修理費用を負担するのか揉める心配がありません。

④物件状況報告書

設備以外の場所で瑕疵がある場合は、物件状況報告書に記載します。
現在は解決している内容でも記載が必要なので、過去に雨漏りや白アリ被害で修理をした場合は忘れず記載しておきましょう。

⑤売買価格

事前に合意した金額を記載しましょう。
ごくまれに、合意金額より値下げされた額が提示される場合もあるため、注意が必要です。

⑥決済日

決済日は、ご自身が希望する日程を記載します。
資金調達を目的にリースバック契約を結ぶ場合、買主が指定した日程で引き渡してしまうと、資金を必要なタイミングまでに調達できない可能性があります。
そのため、決済日はご自身の希望日を設定しましょう。

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リースバック賃貸借契約書の記載内容

リースバック契約では、賃貸借契約書を結ぶ必要があります。
これは、自宅を売却したのち、買主に賃料を支払って住み続けるためです。
賃貸借契約書には、基本的に以下4つの項目を記載します。

①契約方法

リースバックの賃貸借契約には、定期借家契約と普通借家契約で2種類の契約方法があります。
定期借家契約とは、契約期間が満了すると契約が終了する契約方法です。
リースバックは契約期間が2～3年に設定されるケースが多いため、基本的に定期借家契約が選択されています。
交渉次第では契約更新も可能ですが、貸主（買主）には再契約を拒否できる権利があるため、契約期間満了後に退去を迫られる場合もあります。
一方、普通借家契約とは、半永久的にリースバック物件へ居住できる契約方法です。
契約期間を2年や3年に定めていたとしても、借主（ご自身）が住み続けたい間はそのまま居住できます。
法律的に正当事由を証明できない限り、貸主は借主の契約更新を拒否できません。
そのため、引っ越す意思がない場合は、賃貸借契約書の契約方法に普通借家契約を選択しましょう。

②契約期間や家賃

事前に話し合って確定させた家賃の金額や契約期間を記載します。
家賃を滞納すると、将来的に買い戻しを拒否されたり、契約期間中でも退去を言い渡されたりする可能性があるため、無理のない金額に設定しましょう。
また、敷金や礼金についても支払う必要があるのか話し合い、支払う場合は金額も確認して契約書に記載が必要です。

③火災保険

リースバック契約を結ぶと物件の所有者は不動産会社へ移るため、借主は火災保険に加入する必要がなくなります。
そのため、賃貸借契約書には火災保険に関する項目を作り、貸主は新たに賃貸人として火災保険へ加入しなおす旨を記載しましょう。

④原状回復

リースバック物件は契約終了後に建物を取り壊し、土地のみを売り出すケースが多いため、退去時に原状回復を求められる可能性は少ないです。
ただし、貸主によっては建物を別の方にそのまま貸し出す場合があるため、原状回復を求められるケースもあります。
そのため、退去時に原状回復が必要か、必要な場合はどこまで求めるのかなどを記載しておきましょう。

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リースバック契約の特約

リースバック契約には、以下のような特約が付けられます。

買い戻し特約

買い戻し特約とは、一定条件を満たすとリースバック物件を買い戻せる特約です。
将来、リースバックした物件を買い戻したい場合は、買い戻し可能な期間や、買い戻しに必要な費用などを話し合って売買契約書に記載しておきましょう。
口頭で買い戻しに関する約束を交わしていたとしても、売買契約書に記載がなければ、言った言わないのトラブルに発展しやすいです。
買い戻し特約の内容は登記できるため、万が一、勝手に第三者へ転売されても買い戻しを主張できるよう、売買契約書に記載しておきましょう。

中途解約に関する特約

賃貸借契約書の契約方法が定期借家契約だった場合、原則、中途解約は認められません。
そのため、中途解約に関する特約を結んでいなかった場合、定期借家契約では中途解約できなかったり、できたとしても高額な違約金を請求されたりする可能性があります。
ただし、中途解約に関する特約を盛り込んでおくと、契約期間中でも中途解約が可能です。
違約金が発生する場合でも、事前に決めておいた金額以上は請求されません。
場合によっては、転勤や家族構成の変化などを理由に突然引っ越しを余儀なくされる可能性もあるため、中途解約特約は結んでおいたほうが安心です。

禁止事項特約

賃貸借契約書には、貸主が借主に対して禁止したい項目を特約で記載できます。
禁止事項は貸主によって変わりますが、以下のような内容を記載されるケースが多いです。

●許可なく第三者への貸し出し
●ペットの飼育
●許可のないリフォーム
●住居以外の用途での利用（事業所や民泊としての利用）

禁止事項特約が記載されている場合は、同時にペナルティも記載されます。
禁止事項を破った場合は口頭注意だけでなく、契約解除や損害賠償を請求されるケースもあるので、注意をしましょう。

契約違反のペナルティ特約

家賃の支払いを遅延したり、契約期間終了後も出ていかなかったりと、契約に違反した場合、ペナルティを課せられる特約です。
契約違反のペナルティ特約を賃貸借契約書に記載しておくと、貸主は借主が契約を守らなかった場合、違約金の支払いを命じたり、契約解除を言い渡せたりします。
借主にとって違約金や契約解除は重いペナルティなので、契約内容は厳守しましょう。

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まとめ

リースバック契約を結ぶ場合は、売買契約書に売買価格や決済日、物件の状況などを細かく記載し、不動産会社へ自宅を買い取ってもらいます。
また、同時に契約方法や契約期間、家賃、原状回復の有無などを記載した賃貸借契約書も作成し、不動産会社と賃貸借契約を結びましょう。
リースバックの契約書には、買い戻し特約や中途解約特約、禁止事項特約なども必要に応じて盛り込んでおきましょう。