空き家を売却する方法と手順！費用・注意点まで不動産会社が徹底解説

近年、空き家を所有していることで固定資産税や管理の負担に悩む方が増えています。
そこで、空き家の売却方法や手順、かかる費用、注意点を正しく理解すれば、スムーズに売却を進めることが可能です。
今回は不動産会社の視点から、空き家を売却するための方法や特徴、売却時に知っておくべきポイントを詳しく解説します。

空き家の売却手順①売却方法とその特徴

空き家を売却したいと考えたとき、どの方法を選択するかによって売却までの手順やかかる費用、売却価格に大きな差が出ます。
まずは、不動産会社の視点から代表的な3つの方法と、それぞれの特徴について解説します。

そのまま売却する方法

一つ目は、空き家を解体せずにそのまま売却する方法です。
この場合は「中古住宅」として売却するケースと、「古家付き土地」として売却するケースに分かれます。
中古住宅として売却する場合、購入希望者はリフォーム前提で購入することが多く、家の購入費用を抑えたい層からニーズがあります。
古家付き土地として売却する場合も、解体費用をかけずに済むため、売主にとっては初期負担が少ないのが大きなメリットです。
ただし、建物の老朽化が激しいと買い手が付きにくいこともあるため、事前に不動産会社へ査定依頼を行い、売却可否や必要な手順を確認することが大切です。

更地にして売却する方法

2つ目の方法は、空き家を解体して更地にしてから売却する方法です。
更地にすることで、買主は購入後に解体費用を負担する必要がなくなるため、購入のハードルが下がります。
また、土地として売却する場合、古家付き土地よりも早く買い手が見つかる可能性が高いのが特徴です。
ただし、更地にすると住宅用地に適用される固定資産税や都市計画税の減税措置がなくなり、税負担が増える点には注意が必要です。
なお、解体費用は売主負担となるため、解体業者へ見積もりを取り、総合的な費用対効果を考慮して売却方法を検討しましょう。

不動産会社に買取を依頼する方法

3つ目の方法は、不動産会社に空き家を直接買い取ってもらう「買取」です。
買取は、とにかく早く空き家を売却したい方に適しています。
不動産会社によっては最短1週間で売買契約が可能で、1ヶ月以内に残代金の決済が完了するため、空き家管理の負担をすぐに解消できます。
ただし、買取価格は市場価格より安くなる点がデメリットです。
一般的に相場の6～8割程度となり、リフォーム代などが差し引かれた価格で買い取られることが多いです。
価格よりもスピード重視で手放したい場合は、買取を選択肢に入れると良いでしょう。

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空き家の売却手順②売却時にかかる費用

空き家を売却する際には、思いがけない費用が発生することがあります。
売却後に慌てないためにも、必要となる税金や諸費用を事前に把握し、適切な資金計画を立てることが大切です。
続いては、空き家売却時にかかる主な費用と特徴を解説します。

売却時にかかる税金

空き家を売却するときに発生する税金には、主に3つあります。
譲渡所得税
譲渡所得税は、空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に課税される税金です。
所有期間によって税率が異なり、5年以内の短期譲渡所得は約39％（所得税30％、住民税9％）、5年超の長期譲渡所得は約20％（所得税15％、住民税5％）。
なお、2013年から2037年までは復興特別所得税として所得税額に2.1％が上乗せされます。
登録免許税
登録免許税は、相続後に所有者登記を行う際にかかる税金です。
固定資産税評価額の0.4％が課税額となります。
空き家を相続した後、売却前に名義変更を済ませていない場合は必ず手続きを行いましょう。
印紙税
印紙税は、売買契約書に貼付する印紙代のことです。
契約金額に応じて金額が異なり、売買契約書作成時には必ず必要です。
なお、2024年3月31日までに作成された契約書には軽減措置が適用されていました。

仲介手数料

空き家を不動産会社へ仲介依頼して売却する場合、仲介手数料が発生します。
一般的には「物件価格×3％＋6万円（税別）」で計算されます。
計算例として、1000万円で売却した場合は仲介手数料が36万円（税別）程度となります。
これは取引成立時に支払う費用であり、売却計画の際は必ず含めておきましょう。

リフォーム費用

空き家の状態によっては、売却前にリフォームを行うケースもあります。
住宅リフォーム推進協議会によると、一戸建ての平均リフォーム費用は471.6万円とされ、規模や工期、内容により大きく異なります。
リフォームをすることで買い手が付きやすくなる場合もありますが、費用対効果を十分に検討し、不動産会社へも相談してみるとよいでしょう。

解体費用

老朽化が進んだ空き家を更地にして売却する場合は、解体費用が必要です。
目安としては、木造住宅で1坪あたり4万円、鉄骨造で1坪あたり6万円、鉄筋コンクリート造で1坪あたり7万円程度です。
例えば木造2階建て50坪で庭木や大きな石がある場合、解体と伐根を含めた見積もりで300万円ほどになることもあります。
解体費用は追加料金が発生するケースも多いため、余裕を持って見積もりを取りましょう。

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空き家の売却手順③売却するときの注意点

空き家を売却する際は、税金や費用だけでなく、スムーズな売却手続きのためにいくつかの注意点を押さえておく必要があります。
最後に、不動産会社の視点から特に重要なポイントを解説します。

名義変更を忘れずに行う

空き家を相続した場合、所有者の名義変更（所有権移転登記）を済ませていないと売却手続きを進められません。
相続後も、登記簿上の名義が亡くなった方のままになっているケースは多く見られます。
買主側からすると、誰が売主か分からず契約ができないため注意が必要です。
なお、2023年4月から不動産の相続登記は義務化されており、怠ると過料が科せられる可能性があります。
空き家を売却する手順の第一歩として、必ず名義変更を完了させましょう。

空き家の状態を確認しておく

売却前には、建物や設備、地盤など空き家の現状を正確に把握しておくことも重要な注意点です。
例えば耐震性が低かったり、雨漏りやシロアリ被害がある場合は、買主との契約後にトラブルとなる恐れがあります。
また、老朽化が進み「特定空き家」に認定されそうな状態であれば注意が必要です。
特定空き家に指定されると、住宅用地に適用される固定資産税や都市計画税の軽減措置が解除され、税負担が増える可能性があります。
このような場合、修繕が難しければ建物を解体して更地にしてから売却する選択肢も検討しましょう。

更地にするタイミングを見極める

空き家を解体して更地にしてから売却する場合は、解体するタイミングが重要です。
固定資産税は毎年1月1日時点の土地の状態で課税額が決定されるため、1月1日を過ぎてから取り壊しを行うことで、住宅がある状態での軽減措置をその年は適用できます。
もし年末に解体を終えてしまうと、住宅用地の軽減措置が適用されず、翌年から土地の固定資産税が高額になるため注意が必要です。
解体業者とのスケジュール調整も含め、適切なタイミングで取り壊しを行いましょう。

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まとめ

空き家を売却する際は、売却方法の選択や必要費用、注意点などを事前にしっかり把握しておくことが大切です。
スムーズに売却を進めるためにも、不動産会社へ相談し、査定を受けた上で最適な売却手順を検討しましょう。
管理負担を軽減し、空き家を有効活用する第一歩として、ぜひ本記事を参考にしてください。