不動産売却における買取保証とは？仕組み・メリット・条件について解説

不動産を売却する際、「なるべく高く売りたいけれど、売れ残ったらどうしよう…」と不安を感じる方は少なくありません。
そんな不安を解消してくれるのが「買取保証」という仕組みです。
この記事では、買取保証とはなにか、そのメリットや条件・注意点について解説します。

不動産売却における買取保証とはなにか

高く売りたいが、売れなかった場合の不安に備える手段として買取保証が注目されています。
リスクを抑えて、確実に売却したいというニーズに応え、多くの方に選ばれています。

「買取保証」とは？基本的な仕組み

買取保証とは、不動産を「仲介」で一定期間売り出したにもかかわらず買い手が現れなかった場合に、事前に取り決めた金額で不動産会社がその物件を「買取」するという制度です。
確実に売却できるという安心感があります。
不動産の売却方法には「仲介」と「買取」があり、それぞれに特長があります。
仲介は、不動産会社が市場に物件を出し、買主を探して売買契約を結ぶ方法で、買取は、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。
どちらにもメリットとデメリットがありますが、買取保証は両者のメリットをうまく取り入れた仕組みであることが大きな魅力です。

「即時買取」と「買取保証」の違いとは

不動産の買取には「即時買取」と「買取保証」の2種類があります。
「即時買取」は、不動産会社が即座に物件を買い取る方式で、最短1週間程度で現金化できるのが魅力です。
ただし、相場の7割前後に下がるケースが多いとされています。
一方、「買取保証」は、まず一定期間は仲介で売却活動を行い、その期間内に買い手が見つからなかった場合に不動産会社が買い取ります。
時間はかかりますが、市場価格に近い価格で売れる可能性があり、なおかつ売却の確実性も得られる方法です。

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不動産売却における買取保証のメリット

不動産の売却において、「できるだけ高く売りたいが、確実に売れる保証もほしい」と考える方にとって、買取保証は非常に心強い制度です。
続いては、買取保証ならではの具体的なメリットを5つのポイントに分けてご紹介します。
仲介売却だけでは得られない利便性を知ることで、不動産売却の選択肢がぐっと広がるはずです。

メリット①売却期限と買取価格があらかじめ決まっている

買取保証の大きな特徴のひとつは、「いつ」「いくらで」売却できるかが事前に明確に決まっている点です。
不動産会社が買取保証を付けた時点で、買取時期と価格が確定するため、資金計画や住み替えのスケジュールを立てやすくなります。
仲介だけでは、いつ売れるのか、いくらで売れるのかが不透明です。
しかし買取保証があれば、仮に仲介期間中に売れなかった場合でも、提示された金額で確実に不動産を売却できるため、売れ残りへの不安を軽減できます。

メリット②相場に近い価格での売却チャンスがある

買取保証では、まず一定期間は仲介として市場に物件を出します。
この期間中は、自由に価格設定が可能であり、相場通りの価格で買い手を探すことができます。
高めの金額で売り出しておいて、購入希望者が現れればそのまま高値での売却も可能です。
もちろん、その価格で売れなかった場合でも、売れ残る心配がなく、価格交渉の余地もあるため、納得のいく売却につながります。

メリット③契約不適合責任を免除される

通常、不動産を仲介で売却した場合、引き渡し後に物件の欠陥が見つかると、売主が「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」を負う必要があります。
しかし、買取保証によって不動産会社が直接買い取る場合、この責任は原則として免除されます。
不動産会社は買い取り前に物件を細かく調査し、その内容を踏まえて買取価格を設定しています。
そのため、引き渡し後に瑕疵が判明した場合でも、売主が補修費用を負担する必要はありません。
このようにトラブルの心配がない点は、売主にとって大きな安心材料となるでしょう。

メリット④仲介手数料が不要

仲介で不動産を売却する場合、売却価格に応じた仲介手数料（売却価格が400万円超えの場合「売却価格の3%＋6万円」）を支払う必要があります。
たとえば3,000万円で売却した場合、約96万円の手数料がかかる計算です。
一方、買取保証によって不動産会社が直接買い取る場合には、この仲介手数料が一切かかりません。
手取り額に大きな差が出るケースも多く、コストを削減できるのは大きなメリットといえるでしょう。

メリット⑤内覧対応や掃除の手間が軽減される

仲介売却では、内覧のたびに物件の清掃や整理整頓が必要です。遠方に住んでいる場合は毎回現地に行く手間もかかります。
しかし買取保証であれば、最終的に内覧対応をしなくても売却が成立するため、無理に準備をする必要がありません。
さらに、不動産会社によっては、買取時に不要な家具や家電を無料で処分してくれるサービスを用意している会社もあります。
引っ越しの負担も軽減でき、スムーズな売却につながります。

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不動産売却において買取保証を利用する際の条件と注意点

買取保証は、不動産の売却において「高値で売る可能性」と「確実に売れる安心」を両立できる魅力的な制度です。
しかし、誰でも利用できるわけではなく、いくつかの条件を満たす必要があります。
加えて、契約時の注意点を理解しておかないと、後悔することにもなりかねません。
最後に、買取保証を利用するうえで知っておくべき条件と注意点を解説します。

条件1：専属専任媒介契約の締結が必須

買取保証を利用するためには、まず不動産会社と「専属専任媒介契約」を結ぶことが求められます。
媒介契約とは、不動産の売却を不動産会社に依頼する際の契約形態のことです。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ自由度や制約が異なります。
買取保証が利用できるのは、最も制限の厳しい「専属専任媒介契約」の場合に限られるケースが多いです。
この契約では、売主が個人で買主を見つけて契約することは認められず、売却活動は契約を結んだ1社の不動産会社のみが担当します。
契約後は他の不動産会社に変更することができないため、しっかり比較したうえで、不動産会社を選ぶことが大切です。

条件2：買い手需要がある物件に限られる

すべての不動産が買取保証の対象になるわけではありません。
不動産会社が買取保証を付けるには、「この物件なら将来的に買い手がつく」という見込みがあることが前提です。
そのため、需要が低い物件については、買取保証の対象外とされる場合があります。
たとえば、以下のような物件は買取保証が適用されにくい傾向にあります。

●旧耐震基準（1981年以前築）の物件
●専有面積が40㎡以下のマンション
●郊外や過疎化が進む地域の物件

買取保証の条件は不動産会社ごとに異なるため、事前に条件の詳細を確認し、自分の物件が対象になるかどうかを問い合わせておくと安心です。

注意点：不動産会社の変更ができない

買取保証を利用する場合、一度契約した不動産会社との関係を途中で変更することができません。
売却活動を任せる不動産会社と専属専任媒介契約を結んだ時点で、その会社にすべてを委ねることになるため、たとえ対応に不満があっても、契約期間中は他社に変更できません。
さらに、仲介期間が終了した後は、その不動産会社が物件を買い取ることになります。
つまり、どの会社に依頼するか次第で、売却価格や条件が大きく変わることもあるため注意が必要です。
したがって、買取保証を利用する際には、価格だけでなく、担当者の対応力や企業としての信頼性など、多角的に判断したうえでパートナーとなる不動産会社を選ぶことが大切です。

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まとめ

買取保証は、売却に対する不安を減らし、現実的な出口戦略を持てる制度です。
利用には一定の条件や注意点がありますが、条件や仕組みを正しく理解すれば、より納得のいく不動産売却が実現できるでしょう。
まずは信頼できる会社に相談し、自分に合った不動産売却プランを検討しましょう。