DIY賃貸物件とは？空き家を活用するメリットと注意点も解説

空き家を所有していても、何の用途にも使っていなければ、維持費がかかるばかりです。
今後も自分で空き家を活用する予定がないのなら、DIY賃貸物件への転用を検討してみるのがおすすめです。
今回は、DIY賃貸物件の概要や、空き家をDIY賃貸物件にするメリット・注意点について解説します。

DIY賃貸物件とはどのような空き家の活用方法か？

DIY賃貸物件といっても、具体的にどのような空き家の活用方法なのか、よくわからない方が多いかもしれません。
空き家の最適な活用方法を見出すためにも、まずはDIY賃貸物件の概要を押さえておきましょう。

DIY賃貸物件とは？

DIY賃貸物件とは、入居者が自らリフォームや内装変更をおこなうことを前提とした賃貸スタイルです。
入居者自身が壁紙や床の張り替えなど、契約で許可された範囲の内装変更をおこなえます。
ただし、キッチンやバスなどの設備改修や構造部分に関わる工事は、オーナーの承諾や専門業者による施工が必要です。
従来の賃貸物件は原状回復が原則であり、入居者は退去時にもとの状態に戻す必要がありました。
しかし、DIY賃貸物件では、事前にオーナーと入居者が「どこまで改装OKか」「退去時はどうするか」などを明確に契約書で定めます。
入居者にとっては、賃貸物件を自分好みの空間に変えられるだけでなく、契約に応じて原状回復義務が軽減されるケースもあります。

国土交通省もDIY賃貸物件を後押し

国土交通省も、空き家対策や住宅ストック活用策の一環として、DIY賃貸物件の普及を推進しています。
空き家問題が深刻な地域では、住み手が見つからないまま老朽化が進む物件が増えています。
しかし、空き家をDIY賃貸物件にすれば、入居者による改装で付加価値を付けられて再生できるとして、注目を集めているのです。
たとえば、築年数が古く一見マイナスイメージだった空き家も、入居者のアイデア次第で、カフェ風のリビングやクリエイティブな仕事空間などに再生可能です。
結果として、空き家に新しい価値を与えるだけでなく、地域活性化にもつながる事例が増えています。
なお、国土交通省では、DIY賃貸借契約書のモデルやガイドラインを公開して、トラブル回避や契約上の不安の解消に取り組んでいます。
そのため、オーナーも安心して、空き家をDIY賃貸物件に転用することが可能です。

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空き家をDIY賃貸物件にするメリット

空き家をDIY賃貸物件として活用することには、さまざまなメリットがあります。
空き家の使い道に頭を悩ませていて、空き家をDIY賃貸にするメリットに魅力を感じるのなら、DIY賃貸物件への転用も活用の選択肢のひとつとして検討してください。

ここでは、空き家をDIY賃貸物件にするメリットについて解説します。

メリット①初期コストの大幅な削減

空き家をDIY賃貸物件に転用するメリットの1つは、コスト削減です。
空き家を賃貸物件として貸し出すには、前提として必要最低限のリフォームが必要です。
リフォームにかかる費用は物件によって異なりますが、築年数が古かったり設備がぼろぼろだったりするときには、数百万円以上かかるケースも珍しくありません。
しかし、DIY賃貸物件の内装などをリフォームするときにかかる費用は、入居者が負担します。
オーナーが全面的にリフォームする必要がないため、初期費用を負担することなく、空き家をそのままの状態で貸し出すことが可能です。

メリット②競合を避けやすい

DIY賃貸物件には、一般的な賃貸物件とは一線を画す独自性があります。
DIY賃貸物件は、入居者自らが好きなデザインやレイアウトに変更できるため、ほかの賃貸物件との同一性を回避でき、個性的な物件として差別化しやすいのが特徴です。
物件が差別化されることで、従来の賃貸市場では競合に埋もれがちな空き家も、新たなターゲット層にアピールできて、安定した入居者の確保を目指せます。

メリット③長期的に入居してもらえる可能性が高い

一般的な賃貸物件では、2年の契約更新を機に、入居者が引っ越すケースは珍しくありません。
しかし、DIY賃貸物件では、入居者自身が費用と手間をかけて、自分好みの空間に仕立て上げます。
そのため、一般的な賃貸物件よりも愛着が生まれやすく、長期的に入居してもらいやすい点もメリットです。
入居者に長期的に住んでもらうことは、安定した収入の獲得につながります。
したがって、長期にわたっての収入の安定性を求める方にも、空き家のDIY賃貸物件化はおすすめです。
空室対策や入居者募集の手間が省けるのも、メリットといえます。

メリット④収益物件としての売却も可能に

空き家をDIY賃貸物件に転用して、魅力的な物件に生まれ変われば、資産価値が向上します。
結果として収益物件としての価値が高まり、将来的に売却しやすくなる可能性もあります。
入居実績や家賃収入が見込める状態になれば、投資家やほかのオーナーへの売却も検討しやすくなり、出口戦略の選択肢が広がる点もメリットです。
オーナーチェンジによって売却することも可能で、その場合は賃貸借契約が新オーナーに引き継がれます。
ただし、契約条件の確認や入居者への通知が必要となるケースもあるため、事前の調整が不可欠です。

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空き家をDIY賃貸物件にするときの注意点

空き家のDIY賃貸物件への転用にはさまざまなメリットがある一方で、特有の注意点も存在します。
後のトラブルを避けるためにも、事前にどのような注意点があるのかを把握したうえで、適切な対策を講じておきましょう。
ここでは、空き家をDIY賃貸物件にするときに押さえておきたい、注意点について解説します。

注意点①トラブルを避けるための契約とルール作り

DIY賃貸物件では「どこまでDIYが可能か」「退去時の原状回復の範囲はどうするか」などをしっかりと契約書で定めることが不可欠です。
明確な取り決めがないと「勝手に構造部分まで壊された」「残置物を放置されて撤去費用がかかった」といったトラブルに発展するおそれがあります。
入居者とのトラブルを未然に回避したいなら、国土交通省が公開するDIY賃貸物件に関するガイドラインを参考に契約書を作成し、事前に合意形成をしておきましょう。
契約内容に不安を感じるなら、DIY賃貸物件に精通している不動産会社に、アドバイスを求めることをおすすめします。

注意点②家賃は相場より安め

DIY賃貸物件では、入居者が自分でリフォーム費用や手間を負担する分、家賃設定は一般的な賃貸物件よりやや安めになる傾向があります。
そのため、高額な家賃で募集すると入居者が決まりにくく、結果的に家賃収入を得られない可能性が高まる点に注意が必要です。
空き家をDIY賃貸物件としてうまく活用したいなら、不動産会社のアドバイスをもとに、適切な家賃を設定することが欠かせません。

注意点③雨漏りや水漏れへの対策は必要

DIY賃貸物件であっても、建物の「雨漏り」「水漏れ」「シロアリ被害」など、構造や安全性に関わる部分はオーナー側で修繕・点検する必要があります。
これらを放置して貸し出すと、入居者トラブルや法的責任に発展するリスクも否めません。
自治体によっては、空き家活用のための補助金や助成制度を実施していることがあるので、費用負担を抑えたいならそれらをうまく活用しましょう。

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まとめ

DIY賃貸物件とは、入居者自身が内装や設備などを自由にリフォームできる賃貸物件のことです。
空き家をDIY賃貸物件にすると、リフォーム費用がかからない、入居者が見つかりやすい、収益物件としての売却も期待できるなどのメリットがあります。
一方で、DIY範囲を巡ってトラブルになりやすい、家賃設定を相場より安くする必要があるなどのデメリットもあるため、慎重な検討が求められます。