古家付き土地と更地渡しはどっちが良い？違いやメリットも解説

相続などで取得した空き家の売却を検討する際、古い建物をそのまま残して売るべきか、それとも解体して更地にしてから売るべきかでお悩みではありませんか。
ご自身の状況に適した方法を選ばずに売却を進めてしまうと、想定外の解体費用で損をしたり、買い手がつかず固定資産税を支払い続けたりするリスクが生じてしまいます。
本記事では、不動産売却における「古家付き土地」と「更地渡し」の違いや、それぞれのメリットとデメリットについて解説します。
大切な資産で損をすることなく、ご自身にとって最適な売却方法をスムーズに見つけたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

古家付き土地と更地渡しの定義と違い

不動産の売却方法には主に、建物を残したまま売る方法と、土地だけにして売る方法があります。
まずは、それぞれの定義と違いについて解説します。

古家付き土地とは

古家付き土地とは、古い建物を残したまま土地と建物をまとめて売却する方法です。
日本では土地と建物が別の財産として扱われるため、契約時には両方の所有権を買主へ移す必要があります。
ここでいう古家は、木造住宅の法定耐用年数である22年を経過し、建物としての価値が低く見られやすい家を指すのが一般的です。
ただし、法律上の基準はないため、築年数だけでなく劣化状況や管理状態も含めて判断されます。
また、売主が解体や大きな修繕をせずに引渡せるため、買主は購入後にリフォームするか解体するかを選びやすくなります。

更地渡しの定義と特徴

更地渡しとは、売買契約を結んだあとに売主が建物を解体し、何もない土地の状態にしてから引渡す方法です。
更地とは、建物などの定着物がなく、土地利用を妨げる権利も付いていない宅地を指します。
そのため、建物を壊すだけでなく、基礎や浄化槽など地中に残るものの確認も大切です。
さらに、建物がなくなったことを法務局へ記録する建物滅失登記も必要になります。
契約書には引渡しまでに更地にする内容を明記し、工事の手配や近隣対応を売主側で進める流れが一般的です。

現況渡しとの違い

現況渡しとは、売買契約時の状態を保ったまま、建物や設備を残して引渡す方法です。
古家付き土地も現況渡しの一種として扱われることが多く、購入後に解体するか活用するかを買主が検討します。
一方で、更地渡しは契約後から引渡しまでに、売主の負担で解体を済ませる点が異なります。
つまり、両者の違いは解体費用を誰が負担するのか、建物をいつなくすのかという部分にあるのです。
そのため、契約書には引渡し時の状態や登記、費用負担を記載しておくと、認識のズレを防ぎやすくなるでしょう。

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古家付き土地で売却するメリット・デメリット

前章では、2つの売却方法の定義について述べましたが、どちらが良いか迷いますよね。
ここでは、古家付き土地で売却する際のメリットとデメリットについて解説します。

固定資産税の軽減措置

古家付き土地として売却するメリットは、建物が残っていることで住宅用地の特例を受けやすい点です。
住宅用地の特例とは、住宅が建っている土地の固定資産税や都市計画税を一定範囲で軽減する制度を指します。
たとえば、小規模住宅用地では200㎡以下の部分について、固定資産税の課税標準が6分の1になります。
そのため、売却活動中も税負担を抑えやすく、時間をかけて買主を探せる点は大きな安心材料です。
ただし、適用の可否は土地の面積や建物の用途によって異なるため、事前に自治体や専門家へ確認しておきましょう。

解体不要で初期費用を抑えやすい

古家付き土地で売却する場合、売り出し前に売主が解体費用を用意する必要がないため、初期費用を抑えやすくなります。
解体費用は建物の規模や構造、前面道路の広さ、残置物の有無などによって大きく変わるものです。
こうした費用を先に支払わずに販売活動を始められるため、相続した空き家を整理する際にも検討しやすい方法でしょう。
また、売却代金を受け取る前の持ち出しを減らせる点は、資金計画を立てるうえでも助けになります。
さらに、買主が建物を活用したい場合は、解体されていない状態そのものが選択肢の広さにつながります。

建物の状態と第一印象

一方で、建物の傷みが目立つ場合は、土地の広さや形状よりも古家の印象が先に伝わってしまうことがあります。
買主側で解体費用を想定する必要があるため、価格交渉につながるケースも考えられるでしょう。
しかし、室内外を整理して写真を撮影したり、リフォームや建替えの活用例を示したりすれば、物件の魅力は伝えやすくなります。
建物の不具合を隠さず説明し、資料や写真で現状を共有することが買主からの信頼につながります。
契約時には契約不適合責任の範囲を確認し、建物部分の扱いを確認しておくことが大切です。

古家付き売却に向く条件

古家付き土地での売却に向いているのは、建物にまだ利用価値があり、リフォームやリノベーションの需要が期待できるケースです。
初期費用をできるだけ抑えたい場合や、固定資産税の軽減措置を維持しながら売却活動を進めたい場合にも適しています。
また、周辺で中古住宅を探す方が多い地域であれば、買主の使い道に幅を持たせやすくなるでしょう。
建物の修繕履歴や管理状況がわかる資料をそろえると、買主も購入後の計画を立てやすくなります。
そのため、不動産会社と建物の状態を確認し、古家付きならではの魅力と注意点を整理しておくことが大切です。

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更地渡しで売却するメリットとデメリット

ここまで、古家付き土地について解説しましたが、更地にする場合の良し悪しもおさえておきましょう。
最後に、更地渡しで売却する際のメリットとデメリットについて解説します。

早期売却が期待できる

更地渡しのメリットは、買主が解体の手間をかけず、購入後すぐに建築計画へ進める点です。
古家が残っている場合、買主は解体業者の選定や見積もり、工期の確認などをおこなう必要があります。
しかし、更地で引渡される条件であれば準備の負担が減り、新築を希望する方から検討されやすくなります。
建物がないことで土地の広さや日当たりも確認しやすく、新しい暮らしのイメージを持ちやすいでしょう。
見た目もすっきりするため、土地本来の魅力を現地で伝えやすく、前向きな判断につながりやすくなります。

解体費用と税負担の増加

更地渡しで注意したいのは、売主が解体費用を負担し、工事の手配や近隣対応まで進める必要がある点です。
費用は建物の大きさや構造、道路状況、石綿の有無などによって変動します。
石綿とは過去の建材に使われていた繊維状の材料で、解体前の調査や適切な処理が求められるものです。
また、買主が決まる前に解体すると、1月1日時点の状況によって住宅用地の特例が外れ、固定資産税などが上がる場合があります。
そのため、売買契約後に解体する流れを選ぶと、費用や税負担の見通しを立てやすくなるでしょう。

更地渡しが適したケース

更地渡しが適しているのは、建物の老朽化が進み、倒壊や近隣への影響が心配されるケースです。
また、駅近のエリアや人気の住宅街など、新築用地としての需要が見込める地域にも向いています。
古い建物を整理してから引渡せば、買主は自由に間取りを考えやすく、住宅会社との打ち合わせも進めやすくなります。
ただし、地域の需要や税金への影響は物件ごとに異なるため、解体前に不動産会社へ相談することが大切です。
更地渡しを選ぶ際は、解体時期や費用、契約条件を整理し、無理のない売却計画を立てておきましょう。

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まとめ

不動産の売却方法には、古い建物を残す古家付き土地と、契約後に売主が解体して引渡す更地渡しがあります。
古家付き土地は固定資産税の軽減措置を受けられ初期費用も不要ですが、建物の傷みで印象が悪くなる点に注意が必要です。
更地渡しは買主の手間を減らし早期売却を見込める一方で、解体費用や税金増加のリスクがあるため、不動産会社へ相談すると良いでしょう。