古い空き家の売却について！放置するリスクも解説

相続などで取得したものの、誰も住む予定のない古い空き家をこのままどうすべきかとお悩みではありませんか。
空き家を長期間放置してしまうと、建物の老朽化による倒壊の危険性や防犯上の不安が生じるだけでなく、固定資産税などの維持費が大幅に増えてしまうリスクがあります。
本記事では、古い空き家を放置するリスクをはじめ、スムーズに手放すための売却時の注意点や、負担を減らせる特例措置について解説します。
将来的な不安をなくし、古い空き家の売却を少しでも有利に進めたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

古い空き家を放置し続ける3つのリスク

古い空き家を所有し続けることには、主に金銭面や保安上のリスクがあります。
まずは、空き家を放置することで発生する具体的なデメリットについて解説していきます。

倒壊や放火などの危険性

人が住まない空き家は換気や通水の機会が減るため、室内に湿気がこもり、木材の腐朽やシロアリ被害が進みやすくなります。
その結果、柱や基礎などの構造部分が弱まり、地震や台風の際に屋根瓦や外壁が落下し、倒壊につながるおそれも高まるでしょう。
また、長期間の不在が外からわかる状態では、不審者の侵入や不法投棄を招き、周辺地域の治安にも悪影響を及ぼす可能性があります。
敷地内のごみや乾燥した雑草が増えると、放火など防犯面の不安にもつながりかねません。
今後使う予定がなく、定期的な管理を続けるのが難しい場合は、事故やトラブルが起こる前に早めの売却を検討することが大切です。

特定空き家で税負担増加

住宅が建つ土地には住宅用地の特例があり、一定の要件を満たせば固定資産税の負担が軽減されます。
しかし、倒壊などの危険がある「特定空き家」として自治体から勧告を受けると、この特例の対象外となる可能性があるでしょう。
また、2023年12月からは、放置すれば特定空き家になるおそれがある「管理不全空き家」も制度上の対象になりました。
窓ガラスの破損や雑草の繁茂などを放置し、勧告を受けた場合も住宅用地特例が外れることがあります。
収益を生まない空き家で余計な税負担を増やさないためにも、自治体から通知や連絡が届いたら内容を確認し、必要な管理や売却を早めに進めましょう。

近隣への損害賠償の発生

庭木の枝や雑草が隣地まで伸びると、害虫や悪臭の原因となり、近隣の生活環境に悪影響を与えることがあります。
さらに、強風で屋根瓦が飛んで隣家を傷つけたり、劣化した塀が倒れて通行人がけがをしたりすれば、所有者に損害賠償責任が生じる可能性もあるでしょう。
所有者が遠方に住んでいても、建物の管理不足による責任を避けられるとは限りません。
危険な状態を放置すると、自治体による措置が進み、対応や解体などにかかった費用を請求されるケースもあります。
周囲の安全と良好な関係を守るため、定期的な点検や管理が難しい空き家は、問題が起こる前に早めの売却を検討することが重要です。

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古い空き家をスムーズに売却するための注意点

前章では放置するリスクについて述べましたが、実際に売却を進める際にもいくつか気をつけるべきポイントがありますよね。
ここでは、古い空き家をスムーズに売却するための重要な注意点について解説します。

売却前の残置物の処分

残置物とは、以前の居住者が使っていた家具や家電、衣類、食器など、家や敷地内に残された荷物のことです。
不動産の売却では、原則として売主が残置物を撤去し、室内を空にして引き渡す形が基本となります。
また、荷物が多いままだと床や壁の状態を確認しにくく、買主も購入後の暮らしや使い方を具体的にイメージしづらいでしょう。
遠方に住んでいる場合や量が多いときは、必要な許可を持つ不用品回収業者や遺品整理業者へ依頼すると、片付けの負担を抑えられます。
なお、テレビや冷蔵庫などは所定の方法で処分し、家具や設備を残す場合は買主との合意内容を書面に残しておくことが大切です。

契約不適合責任の対策

契約不適合責任とは、引き渡した物件の状態が売買契約の内容と異なる場合に、売主が負う責任を指します。
古い空き家では雨漏りやシロアリ被害、柱の腐食などが見つかることもあり、説明していない不具合があれば修繕や代金減額などを求められる可能性があるでしょう。
そのため、契約前に把握している不具合や過去の修繕履歴を整理し、物件状況報告書などへ正確に記載することが重要です。
また、契約内容に応じて責任の範囲や期間を定め、免責特約を設ける方法もあります。
ただし、知っていた不具合を意図的に伝えなかった場合は特約があっても責任を問われることがあるため、事実を正確に伝えましょう。

住宅診断の実施と利点

住宅診断のうち、宅建業法上の建物状況調査は、国の登録を受けた講習を修了した建築士が、基礎や外壁、屋根などの建物の状態を確認する調査です。
目視や機器を使って劣化状況や雨水侵入の可能性などを調べるため、売主が気づいていなかった不具合を把握できることがあります。
また、診断結果があれば物件状況を整理しやすく、買主も専門家による客観的な情報を参考に購入を検討できるでしょう。
不動産会社は媒介契約を結ぶ際、建物状況調査を実施する者のあっせんの有無を媒介契約書に記載することになっています。
将来の状態まで保証する制度ではありませんが、情報を共有し、双方が納得できる取引を進めるうえで役立つ方法です。

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空き家売却時に利用できる税金控除の特例制度

ここまで、売却時の注意点を解説しましたが、売却によって利用できる税金の特例についてもおさえておきましょう。
最後に、要件を満たすことで譲渡所得から控除が受けられる制度について解説していきます。

低未利用地の特別控除

低未利用土地等の特別控除は、一定の使われていない土地などを売却した場合、長期譲渡所得から最大100万円を控除できる制度です。
対象となるには、都市計画区域内の低未利用土地等で、売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていることなどが求められます。
また、譲渡価格は原則500万円以下ですが、市街化区域など一定の区域では800万円以下まで対象となる場合があるでしょう。
売却後にその低未利用土地等が利用されることも要件で、市区町村による確認が必要です。
現行制度では2028年12月31日までの譲渡が対象となるため、利用を検討する際は最新条件を確認しましょう。

相続空き家の特別控除

相続空き家の特別控除は、一定の要件を満たす実家などを売却した際、譲渡所得から最大3000万円を控除できる制度です。
対象となる家屋は、原則1981年5月31日以前に建築され、相続直前に被相続人以外の居住者がいなかったことなどが求められます。
また、売却価格が1億円以下で、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに譲渡する必要があるでしょう。
2024年以降は、一定条件を満たせば売却後に買主が耐震改修や解体をおこなう形でも適用できます。
特例の適用期限は2027年12月31日までで、相続人が3人以上の場合は1人あたりの控除上限が2000万円となる点にも注意が必要です。

確定申告と適用の条件

これらの特例を利用するには、控除によって課税される譲渡所得が0円になる場合でも、原則として売却した翌年に確定申告が必要です。
申告期間は通常、翌年2月16日から3月15日までとなるため、必要書類は早めにそろえておくと安心でしょう。
また、特例によっては市区町村が発行する確認書などの添付が必要となり、取得までに時間がかかることがあります。
相続の時から譲渡の時までに第三者へ貸したり、自分で居住したりすると、相続空き家の特別控除を利用できないため注意が必要です。
税制は改正されることがあるので、売却前から適用要件を整理し、税務署や税理士へ相談しながら手続きを進めましょう。

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まとめ

古い空き家を長期間放置し続けると、建物の倒壊や不審者の侵入といった危険性にくわえ、固定資産税の負担増加や近隣への損害賠償など重大なリスクが生じます。
スムーズな売却を実現するためには、室内にある残置物の処分や契約不適合責任への適切な対策にくわえ、住宅診断を実施して買主とのトラブルを防ぐことが大切です。
売却時には最大100万円や3000万円の特別控除を利用できるため、事前に適用要件をよく確認し、売却の翌年には忘れずに確定申告をおこなうと安心でしょう。