空き家の劣化は資産価値に影響する？劣化のデメリットや管理の重要性を解説

活用をしていない空き家が劣化してしまうと、本来、貴重な資産である不動産ですが、価値が下がってしまう場合があります。
そのため、空き家の劣化は防ぎたいところですが、何が劣化の原因になってしまうのかなど、管理をするうえで不安に感じることも多いでしょう。
そこで今回は、空き家が劣化する原因や、劣化から生じるデメリット、管理やメンテナンスの重要性について解説します。

劣化が生じる4つの原因について

人が住んでいない家は、劣化が進みやすいといわれることがありますが、これには根拠となる原因がいくつかあります。
まずは、空き家が劣化する4つの原因について解説します。

換気不足

人が住んでいる家は、日常生活のなかで換気扇の利用や窓の開閉がおこなうため、換気不足になる心配はないでしょう。
しかし、空き家状態のままになっているケースでは、換気が不十分になりやすく、空気が家のなかで滞留してしまいます。
換気不足は、湿気がたまったり、カビが発生したりする原因であり、とくに梅雨の時期や夏場は注意が必要です。
湿気やカビは、建物に使用されている木材の腐食につながるため、換気不足は、結果的に空き家の劣化を招く原因のひとつといえます。

雨漏り

雨漏りが発生してしまった場合、建物のなかに雨風が侵入することになり、劣化を早める原因となります。
人が居住している家であっても雨漏りが発生するケースはありますが、その場合、すぐに対応することも可能です。
一方、空き家の場合には対応が遅れるリスクがあり、手入れをされないまま放置した状態なると、建物の劣化につながります。

給排水管などの劣化

長期間にわたって活用していない空き家で気を付けたいのが、給排水管やガス管の劣化です。
これらは使用していないと、管の内部についているヘドロなどが固まり、破損やひび割れの原因になります。
給排水管については、通水されていない状態が続いてしまうと、サビや排水管の劣化が生じることもあります。
一見、管には問題が見られない場合でも、再び使いはじめると作動不良になってしまうこともあるため、注意したいポイントです。

害虫の発生

住んでいると、こまめにおこなうことができる掃除も、空き家の管理が困難なケースなど、頻繁に掃除することができない場合もあります。
掃除ができずにたまってしまうホコリは、害虫が発生する原因です。
また、雨戸を閉めている空き家も少なくありませんが、日光が入らないことにより、ダニやカビも繁殖しやすくなります。
害虫の発生は、建物内が不衛生な状態にもなるため、避けたいところです。

空き家の劣化によるデメリット

適切な管理が難しい場合など、空き家が劣化した際には、気を付けたいデメリットがあります。
ここでは、空き家が劣化することにより生じるデメリットを解説します。

資産価値への影響

放置したままの空き家は、外観だけでなく、構造や内装の状態も劣化し、資産価値が低下するリスクがデメリットです。
また、建物には構造などに応じた耐用年数が定められており、木造住宅の場合は22年になります。
つまり、活用していない空き家であっても、時間経過とともに耐用年数を超えると、建物部分の価値は大きく下がります。
実際にはまだ使用可能であっても、資産価値が低下することは、売却を視野にいれている場合など大きなデメリットです。
また、劣化する前に不動産売却することは根本的な解決になり得ますが、賃貸による空き家の活用も、ひとつの手段です。
人が住んでいないと、短期間でも空き家は劣化が進みやすく、想定外の修繕が必要になることもあります。
入居者が居住していると、空き家のままである状態と比べて、劣化が少なくなる可能性も考えられます。
将来的に、空き家に家族や自分が住むことを考えている場合などは、賃貸による活用も選択肢となるでしょう。

特定空家に指定されるリスク

空き家についての予備知識として知っておきたいことに、特定空家の指定が挙げられます。
特定空家は、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づいて指定されるものです。
指定されると、地方自治体により、修繕や撤去などに関する命令が出されることがあります。
命令に応じないときには自治体による代執行がおこなわれ、その際の費用は、家屋の所有者が費用負担することになります。
自分で解体したときよりも、代執行による費用負担のほうが大きくなる場合もあり、気を付けたいデメリットです。

修繕費用がかかる

空き家は、日常的に換気などができず、劣化や老朽化が進みやすい傾向です。
経済面でのデメリットとして、放置したままの空き家は劣化や老朽化が進み、再び人が住めるようにする際に、大規模な修繕費用が必要になる場合があります。

空き家の管理やメンテナンスの重要性について

住まいの劣化は、資産価値の低下や修繕費用などのデメリットにも通じるため、できるだけリスクを防ぐには、管理やメンテナンスが重要になってきます。
適切な管理やメンテナンスは、空き家の劣化原因をできるだけ防ぐことに、役立ちます。

管理の重要性

不動産は大きな資産ですが、放置したままの空き家は、劣化が進みやすいものです。
不動産売却や、賃貸による空き家の活用をおこなうにしても、できるだけ劣化を防いでおくことは重要です。
空き家の管理やメンテナンスは、特別な技術が必要なものではなく、掃除や壊れている箇所の修繕といったものになります。
資産である空き家を管理する際のポイントは、空気の入れ替えと給排水管、害虫への対処です。

定期的な空気の入れ替え

空き家の劣化を防ぐ管理として、定期的に空気の入れ替えをすることは有効です。
室内の換気がおこなわれないと、空気の循環は途絶えてしまい、劣化の進みも早くなる可能性があります。
換気のほかにも、掃除も、カビやほこりを防ぐうえで大切な管理です。
雨戸を閉めたままの空き家もありますが、換気や掃除は定期的におこなうことが重要です。
しかし、遠方にいる場合など、定期的に訪れて管理することが難しい場合もあるでしょう。
そのようなケースでは、費用は必要ですが、空き家の管理サービスを活用する方法もあります。

給排水管の管理

使っていない給排水管は、内部の残った水分でサビが生じるリスクがあり、サビが進行すると給排水管に穴が開くといった場合もあるため、注意が必要です。
空き家に定期的に訪れ、こまめに水道を使うことが、サビの除去や劣化の回避に有用な管理といえます。
また、配管の内部のゴミや汚れを除くためには、高圧洗浄も効果的です。
ただし、配管が著しく古く、すでに傷んでいる場合などは、高圧による影響で配管から水漏れする可能性もあるため注意が必要です。

害虫駆除

空き家が不衛生な状態になってしまうと、害虫が発生するリスクとなるため、管理の一環として掃除が重要になってきます。
掃除は、費用もかからず、コストパフォーマンスの良い効果的な管理法といえるでしょう。
しかし、害虫のなかでも、シロアリの発生は劣化を早めるため、とくに注意したいポイントです。
対策には費用を要しますが、シロアリ被害がでると、余計に修繕費用がかかることもあります。
大切な資産である空き家を守り、安心して維持するためには、先に、防蟻処理や忌避剤の散布といった対策を検討することも重要です。

まとめ

人が住んでいないままの空き家は劣化が進みやすく、原因には、換気の不足や給排水管の劣化などが挙げられます。
劣化が生じてしまうと、資産価値が下がって売却にも影響してしまう可能性や、特定空家に指定されるリスクがデメリットであるため、適切な管理が重要です。
空き家の管理には、こまめな空気の入れ替えや掃除が重要ですが、定期的におこなうことが困難な場合には管理サービスの利用を検討するのも良いでしょう。