空き家を売りたい！現状・更地での売却方法とかかる費用を解説！

マイホームとして住む予定はなく、賃貸経営にも興味がないなどの理由から、所有している空き家を売りたいと思う方もいるでしょう。
しかし、空き家の売却方法や各方法のメリットなどがわからなければ、どのように活動を進めれば良いか判断しにくくなります。
そこで空き家を売りたい方向けに、現状のまま売却する方法と更地として売り出す方法、そして売却にかかる費用を解説します。

空き家を現状のまま売りたいときの方法

現状のまま空き家を売りたいなら、古家付き土地として売却活動をおこなうのがおすすめです。

古家付き土地としての売却

古家付き土地とは、築年数が経過した古い建物がそのまま残された土地を指す言葉です。
不動産広告では「土地※現況古家あり」や「上物付き土地」などと表記されることもあります。
古家付き土地は建物に価値はなく、査定価格も土地の価値だけを参考に決められるのが特徴で、想定される売却先も土地を探している方が対象です。
売りたい空き家の劣化状態が酷く、住宅として使用できないときは古家付き土地として売却活動を開始することになるでしょう。

現状次第では中古住宅としての売却も可能

売りたい空き家の現状によっては、古家付き土地ではなく中古住宅として買主を探すことも可能です。
古家付き土地か中古住宅か空き家の売却方法を判断するポイントは、空き家の現状と築年数の2点です。
現状として売りたい空き家の劣化具合が少なく、まだまだ住宅として十分使用できるなら、中古住宅を探している方をターゲットとして売却活動を進められるでしょう。
また一戸建て住宅に多いとされる木造建築物は築22年以上経つと法定耐用年数を超えるため、築22年未満の空き家は中古住宅として売却されるケースもあります。
なお、売りたい空き家を古家付き土地として販売するか、中古住宅として販売するかは、売主の意向だけでなく、空き家の現状や立地、さらには不動産市場の動向を総合的に考慮して決定します。

現状のまま空き家を売却するメリットとデメリット

売りたい空き家を現状のまま売却するメリットは、解体不要ですぐに売却活動に取りかかれる点です。
解体費用の見積もり依頼や業者の選定など多くの手間が省けるため、現状のままでの空き家売却は余計な手間を省けます。
解体工事の費用負担もなく、金銭的に余裕がない状態でも空き家を手放しやすいでしょう。
しかし、売りたい空き家が古く状態が悪いと、売却活動を開始しても買主が見つからず、活動が長期化する可能性があります。
手早く売却活動を開始したい方や費用をかけずに売りたい方、空き家が比較的新しい方には現状での空き家売却が向いているでしょう。

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空き家を更地として売りたいときの方法

売りたい空き家の現状などを考慮した結果、そのままでの売却が困難であると判断したら、更地として土地を売り出す方法がおすすめです。

更地としての売却

更地とは、空き家を含む住宅や建造物などが一切建てられていない宅地を指します。
借地権なども設定されておらず、買主は更地を購入後すぐに住宅の建設に着手可能で、新築住宅を建てる土地を探している方のニーズに合致しやすいです。
空き家の解体が必要になるため、売りたい空き家を更地として売却する方法を選択するときは、基本的に空き家の状態が酷く、住宅として売り出しにくい状態と言えます。

更地として空き家を売却するメリットとデメリット

売りたい空き家を解体し更地として売却するメリットは、買主が早く見つかりやすい点です。
更地は土地に建物が何もない状態で、形状や広さなど土地全体が把握しやすくなり、住宅を建てるイメージがわきやすいです。
空き家を解体する手間もかからず、買主はスピーディーに工事を開始できるため、早めにマイホームを建てたい方からの需要が高く売買契約が結びやすくなります。
また建物がない土地は地盤や土壌の調査、地中に埋没物がないか確認する作業をスムーズに進めやすいメリットもあります。
容易に土地の確認作業を実施できる点が安心感につながり、売り出してから早いタイミングで購入申し込みが入る可能性もあるでしょう。
一方で更地としての売却は、古家付き土地として売り出すよりも金銭的な負担が大きくなる点がデメリットです。
更地にすると建物がなくなるため、古家付き土地よりも固定資産税が2～3倍になります。
売却活動が長期化するほど税負担も高額になることから、早期の売却が見込めないケースでは更地としての売却はリスクが大きいと言えるでしょう。
どの方法で売りたいか決めるには、メリットとデメリットをよく比較して決めることが大切です。
なお、希望の売却価格や売り出すタイミングなども判断材料になり得るため、どちらの売却方法がふさわしいか決めるときには、プロである不動産会社に相談することをおすすめします。

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空き家を売りたいときにかかる費用と税金

空き家の売却には、各種費用や税金が発生します。
空き家を売却して得た金額がそのまま利益になるわけではないことを理解しておきましょう。

相続登記費用

売りたい空き家が相続により取得した不動産であり、なおかつ売却前に名義変更を済ませていないときは、費用を負担して相続登記をおこなう必要があります。
相続登記とは、不動産の名義人変更手続きを指し、必要書類を法務局に提出し申請しなければなりません。
売りたい空き家の名義人が異なると売却できない決まりであり、名義人の変更手続きをしていないときは相続登記が必要です。
2024年4月からは相続登記が義務化され、相続から3年以内に相続登記をしないと10万円以下の罰金が科されるため、空き家の相続時は早急に申請を済ませましょう。
相続登記費用は必要書類の取得費として5,000～2万円、登録免許税が固定資産税評価額の0.4％、手続きを依頼する司法書士への報酬として5万～8万円の負担が発生します。

譲渡所得税

空き家を売却した結果、取得時にかかった費用を上回る価格で売れたときは譲渡所得税の納付義務が発生します。
譲渡所得税額は利益額に対し、空き家の所有期間に応じた税率をかけて算出できます。
税率は所有期間が5年を超えるケースが20.315％、5年以内のケースでは30.63％と長い期間にわたり所有したほうが納める税額が少なくなる点が特徴です。
相続した空き家を売りたいときは、空き家を購入した年を起点として年数を計算してみてください。

解体費用

売りたい空き家を解体し、更地にして売却するには解体費用も負担しなければなりません。
解体費用は空き家の延べ床面積だけでなく、建物構造や立地条件、地域などさまざまな要因により決まるため不動産ごとに異なります。
あくまでも目安ではありますが、1坪あたりの費用相場は木造が3.1万～4.4万円、鉄骨造は3.4万～4.7万円、鉄筋コンクリート造になると3.5万～8万円となります。
鉄筋コンクリート造は解体にかかる費用単価の幅が広いため、売りたい空き家が鉄筋コンクリート造の方は頭に入れておきましょう。
平均的な木造住宅の広さである約30坪で計算すると、解体費用として約100万円かかる計算です。
なお空き家の解体費用には家具や廃棄物の処分費なども含まれます。

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まとめ

空き家を現状のまま売りたいなら、築年数に応じて古家付き土地か中古住宅として売却しましょう。
早期の売却を求めるのであれば空き家を解体し、更地にしてから売り出す方法がおすすめです。
空き家の売却はケースに応じて相続登記費用や譲渡所得税などがかかることも頭に入れておきましょう。