空き家は放置するより売却が得策？放置のデメリットや売却のメリットを解説

空き家は活用予定がなくても、放置し続けてしまうと、特定空家に指定されるなどのリスクが生じてきます。
放置するとどのようなデメリットがあるのか、特に特定空家に指定された際の税金リスクなど、空き家の管理が困難な場合は、所有にあたってご不安を感じられるでしょう。
そこで今回は、放置するデメリットや特定空家が減税特例を適用されないこと、空き家の売却方法を解説します。

管理が難しい空き家！放置による3つのデメリット

遠方への引っ越しで使わなくなった家や、相続で受け継いだ親の住まいなど、空き家を所有するきっかけはさまざまですが、管理が困難で悩まれるケースも少なくありません。
しかし、空き家は放置をしてしまうと、複数のデメリットにつながることは、気を付けたいポイントです。

老朽化の進行

空き家には、人が住んでいないため、換気をしないで放置状態となると、老朽化が進行しやすくなることがデメリットです。
換気が十分にできていないと湿気が室内に溜まり、カビの繁殖や、白アリと害虫が発生するリスクにつながります。
また、メンテナンスをせずに放置すると、屋根や外壁の塗装も劣化が進み、防水機能が低下する場合もあります。
雨が降ったときの水などが、屋根材や外壁材のなかにしみ込んでしまうと、空き家全体が傷むことにも注意が必要です。
空き家は、すでに築年数を経ている物件も多いですが、劣化が骨組みにも影響してしまうほど放置をすると、再度活用することも難しくなる可能性が考えられます。
そのとき、修繕をおこなう場合でも、大規模なメンテナンスが必要になることはデメリットです。

不審火などのリスク

日ごろ、人が住んでいない空き家において注意すべきデメリットとして、不審火や犯罪拠点に利用されるリスクが挙げられます。
放置して傷んだ空き家は、人が住んでいないことが容易に判別され、放火犯に狙われやすくなる恐れがあります。
木材が腐食していると、不審火により燃えやすくなり、延焼による近隣への影響が懸念される事態です。
また、不審者や犯罪者に空き家が利用されたり、不法投棄されたりするリスクにも注意が求められます。

近隣トラブル

活用予定がないまま、長期間にわたって空き家を放置すると、近隣へもさまざまな影響が生じる可能性があります。
たとえば、庭の草木が繁茂し、隣地にまで伸びてしまうことや、古くなった建て材の一部が隣地に落下してしまうなどです。
老朽化した建物や放置した庭による物理的な影響以外にも、近隣トラブルになる要因があります。
手入れをしていない空き家が、周囲の景観を損なってしまう場合や、害虫が発生して隣地に飛んでしまうといった場合です。
放置による劣化や荒廃が近隣トラブルの原因となり、クレームや裁判に発展する恐れがあることも、注意すべきデメリットです。

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放置した空き家にかかる税金！特定空家に指定されるリスク

活用予定がないために空き家を放置することには、老朽化の進行や周囲への影響などのデメリットのほかにも、税金面でも気を付けたいポイントがあります。
ここでは、空き家を放置していてもかかる税金があることや、特定空家に指定された場合には減税の特例が適用されないことについて解説します。

空き家でも支払う税金

使わずに放置している空き家であっても、毎年支払いが生じる税金が、固定資産税と都市計画税です。
2つの税金は、いずれも固定資産である家屋や土地の所有者に対して、課税されるものです。
固定資産税は、毎年1月1日の時点での空き家の所有者にかかりますが、各自治体が計算して通知する納税額を支払います。
基本的に、全ての家屋や土地が固定資産税の課税対象であり、個人や法人の違いを問わず支払う税金です。
都市計画税については、課税対象が、都市計画法で指定される市街化区域内にある家屋や土地となります。

特定空家が適用されない減税の特例

空き家対策特別措置法に基づき、規定された空き家として「特定空家」があります。
自治体などの行政が、周囲の景観や住環境に悪影響を与えると判断した場合に指定されるのが、特定空家です。
たとえば、放置を続けることにより、倒壊の恐れがある物件や衛生上の害を及ぼす可能性が考えられる物件などが、特定空家に指定されます。
空き家対策特別措置法は空き家の所有を禁じるものではありませんが、適切な管理や活用を促進する目的があり、ケースによっては管理についての改善が求められます。
そして、空き家を所有するうえで知っておきたいのが、特定空家に指定された場合、翌年から減税の特例による控除が適用されなくなることです。
住居としてみなされる空き家であれば、通常は減税に有用な「住宅用地の特例」の対象となり、土地の固定資産税を算出する際に、軽減税率が適用可能です。
しかし、特定空家は住宅用地の特例の適用外となり、大幅に固定資産税が上がる可能性があります。
なお、2023年に、特定空家に加えて、管理不全空家の区分も制度に組み込まれました。
管理不全空家は、放置を続けた結果、特定空家になる恐れのある物件として指定され、改善措置を講じない場合、減税の特例が適用されなくなる可能性があります。

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放置した空き家も売却が可能！3つの売却方法とメリット

特定空家に指定されるリスクを回避するには、適切な管理ができているかがカギになりますが、継続して管理することが難しい場合もあるでしょう。
そのような場合には、根本的な対策として売却が有効な手段となりますが、空き家の売却にはいくつかの方法があります。

「中古住宅」で売る方法とメリット

空き家の建物がある場合の売却方法は、築年数を目安に、中古住宅として売る、もしくは古家付き土地として売るの2つです。
2つの違いを明確に区分けする決まりはないものの、築年数が目安となります。
築20年以内の空き家であれば、一般的に中古住宅として売却できる可能性があります。
すぐに転居して使用できる状態の空き家は、中古住宅として、土地と建物の両方の価値を加味して売却できることがメリットです。
需要に関しても、築10年以内で物件探しをする購入検討者が多いことが、利点といえるでしょう。

「古家付き土地」で売る方法とメリット

放置している古い空き家が建っている土地の売却方法が古家付き土地であり、不動産広告では、上物付き土地などの表現で記載されることもあります。
古家付き土地として売却するかは、売主の方のご要望やご判断となります。
木造住宅であれば、法定耐用年数が築22年であり、それ以降は建物部分の価値がゼロの扱いになるため、古家付き土地で売るケースが多いです。
古家付き土地で売るメリットには、解体費用が不要なことや、契約不適合責任は免責にできることなどが挙げられます。

「更地」で売る方法とメリット

放置している空き家を古家付き土地として売却すると、その後に解体する費用は買主の負担となります。
取り壊しが必要な建物を残して売るよりも、更地にしてから売るほうが、早く売れるというメリットがあります。
また、放置した空き家を残して古家付き土地で売る場合、購入者の解体費用の負担を考慮した金額となる傾向です。
老朽化により建物部分の価値が付けにくいケースで、少しでも高く売るには、更地にしてから売却する方法が賢明な選択肢となる場合もあります。

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まとめ

使わなくなった空き家を放置したままにすると、老朽化が進みやすくなることや、近隣トラブルのリスクがデメリットとなります。
また、放置をしていても、所有する限り税金はかかり、特定空家に指定されると減税の特例も適用できなくなる場合があります。
空き家の管理が困難な場合、リスクの回避には売却がおすすめですが、その際は築年数などを考慮して、物件ごとに適した売り出し方を選択することがポイントです。